业主维权典型事件盘点：和谐小区还有多远
发布时间：2010-01-14 共2页
一 非理性“维权”：和谐小区有多远
业委会主任无故被打、业委会成员接到死亡恐吓、业主家门锁被胶水堵住锁眼、还有人家窗户上被抹涂了粪便……听起来好似奇异事件，但却曾经见诸报端。
点评：从哲学角度讲，以“流血”冲突方式解决矛盾是处理问题的一种方法，但这与社会和谐相悖。笔者认为，这些极端事件是中国物业管理发展中的矛盾，进步中的挫折。中国物业管理发展20年，在解决就业、延续政府职能、维护社区秩序、提升物业品质等方面的成就有目共睹，否认中国物业管理发展的成就是将物业管理“虚无化”。在这些让人心寒的事件面前，我们不能奢谈中国物业管理发展已经成熟。作为物业人，应认清物业管理发展的方向，推动它的专业化、法治化、规范化，对于其发展中出现的这些非理性、不和谐的现象，应该积极进行呼吁并制止。
二 更换物业公司：业主维权主动出击
2001年9月17日，景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的 “景洲事件”。
点评：此案例属于早期的业主维权典型案件，起因是由于物业管理不到位，目的是为了换一个好“管家”。业主更换物业是基于一个朴素的道理：房子是我的，我就有权利选择谁来服务。从理论上讲，在2003年国务院《物业管理条例》通过前后，业内对物业管理的讨论并不充分，除了地方立法外，行政法规几乎是空白，地方的实际操作有许多与物业管理本质冲突的地方。如有些地方行政主管部门起草的物管格式合同有诸多不合理之处，如允许物管随意停电、停水，对住宅失窃造成的损失不予赔偿等。客观讲，在当时业主可否换物业公司都不甚明确，如何实际操作更是无章可循。
从行业发展的角度讲，业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。
三 物业管理交接难：制度缺陷的“阵痛”
2004年7月15日，烟台市裕顺嘉园小区原物业公司晨枫物业因开发商遗留问题和物业费标准与业主产生矛盾，并中止对小区的服务。 2004年8月30日，小区新的业委会依照有关法律程序公开选聘新的物业管理公司，新物业管理公司万华物业成功中标，并于9月2日进驻裕顺嘉园。谁知，万华物业在服务了短短的6天之后，却撤出小区，退出的根本原因是小区原物业公司一直拒绝履行交接手续。
点评：裕顺嘉园事件决非个案，新老“管家”交接时矛盾重重，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。主要问题在于：
1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换“管家”的规定在《条例》中颇为惜墨，即第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。
结合物业移交的实际情况，笔者发现有以下几点尚需改进：(1)物业移交的时间不明确。 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老“管家”可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 (2)移交的内容、方式不明确。 《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老“管家”已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同……这一系列问题《条例》都没有解决。 (3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握；二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业管理有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。 (4)移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没有给出任何规定，对拖欠老“管家”的物业费谁来保障，老“管家”的先期投入怎么办，老“管家”管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，大家只能“摸着石头过河”。
2、政府对物业管理交接监管不力。
目前，政府对物业管理交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业管理交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老“管家“的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业管理交接中的作用尚不明显。笔者认为，我国法律关于物业接管的规定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。
从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷——未形成以业主为中心的物业管理制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政府执法不严、物业公司法律意识淡薄等。
业委会主任无故被打、业委会成员接到死亡恐吓、业主家门锁被胶水堵住锁眼、还有人家窗户上被抹涂了粪便……听起来好似奇异事件，但却曾经见诸报端。
点评：从哲学角度讲，以“流血”冲突方式解决矛盾是处理问题的一种方法，但这与社会和谐相悖。笔者认为，这些极端事件是中国物业管理发展中的矛盾，进步中的挫折。中国物业管理发展20年，在解决就业、延续政府职能、维护社区秩序、提升物业品质等方面的成就有目共睹，否认中国物业管理发展的成就是将物业管理“虚无化”。在这些让人心寒的事件面前，我们不能奢谈中国物业管理发展已经成熟。作为物业人，应认清物业管理发展的方向，推动它的专业化、法治化、规范化，对于其发展中出现的这些非理性、不和谐的现象，应该积极进行呼吁并制止。
二 更换物业公司：业主维权主动出击
2001年9月17日，景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的 “景洲事件”。
点评：此案例属于早期的业主维权典型案件，起因是由于物业管理不到位，目的是为了换一个好“管家”。业主更换物业是基于一个朴素的道理：房子是我的，我就有权利选择谁来服务。从理论上讲，在2003年国务院《物业管理条例》通过前后，业内对物业管理的讨论并不充分，除了地方立法外，行政法规几乎是空白，地方的实际操作有许多与物业管理本质冲突的地方。如有些地方行政主管部门起草的物管格式合同有诸多不合理之处，如允许物管随意停电、停水，对住宅失窃造成的损失不予赔偿等。客观讲，在当时业主可否换物业公司都不甚明确，如何实际操作更是无章可循。
从行业发展的角度讲，业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。
三 物业管理交接难：制度缺陷的“阵痛”
2004年7月15日，烟台市裕顺嘉园小区原物业公司晨枫物业因开发商遗留问题和物业费标准与业主产生矛盾，并中止对小区的服务。 2004年8月30日，小区新的业委会依照有关法律程序公开选聘新的物业管理公司，新物业管理公司万华物业成功中标，并于9月2日进驻裕顺嘉园。谁知，万华物业在服务了短短的6天之后，却撤出小区，退出的根本原因是小区原物业公司一直拒绝履行交接手续。
点评：裕顺嘉园事件决非个案，新老“管家”交接时矛盾重重，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。主要问题在于：
1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换“管家”的规定在《条例》中颇为惜墨，即第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。
结合物业移交的实际情况，笔者发现有以下几点尚需改进：(1)物业移交的时间不明确。 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老“管家”可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 (2)移交的内容、方式不明确。 《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老“管家”已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同……这一系列问题《条例》都没有解决。 (3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握；二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业管理有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。 (4)移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没有给出任何规定，对拖欠老“管家”的物业费谁来保障，老“管家”的先期投入怎么办，老“管家”管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，大家只能“摸着石头过河”。
2、政府对物业管理交接监管不力。
目前，政府对物业管理交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业管理交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老“管家“的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业管理交接中的作用尚不明显。笔者认为，我国法律关于物业接管的规定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。
从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷——未形成以业主为中心的物业管理制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政府执法不严、物业公司法律意识淡薄等。
