四　　业主向政府“乱作为”发难
　　2005年8月，上海市佳信都市花园的七位业主向上海市长宁区人民政府(以下简称“区政府”)递交了行政复议申请书。七位业主称，小区业委会未经合法的换届选举，房地局就直接颁发了《业主大会、业主委员会备案证》，该行为侵犯了广大业主的合法权益，故要求撤销该备案证。
　　区政府认为，依照《上海市居住物业管理条例》第十一条的规定，业主委员会每届任期为两年，佳信都市花园小区业主委员会应于2004年8月26日进行换届，但该业委会未在上述期限内以法律规定的形式进行换届选举，也未到相关的行政管理部门予以备案。区政府决定：撤销房管局发出的备案证。
　　点评：本案是典型的业主对政府“乱作为”行为的维权行动，这一案件主要反映了两个问题：一是业委会的工作不规范；二是政府主管部门的物业管理中行政行为不规范。就本案而言，主要原因是房地局执法不严而对未经选举的业委会备案。从责任政府的角度讲，对具体实施备案行为的行政人员，应受到政纪、党纪的处分，情节严重的，亦应受法律制裁。
　　在物业管理活动中，政府“乱作为”的形式主要表现在给违法的业委会进行备案，任何操控业委会的成立，为行政命令的形式更换物业管理公司，对物业管理公司越权监督等等。在物业管理中还存在一类因为政府的 “不作为”而产生的行政纠纷，这种不作为主要表现在对业委会的成立不指导、不监督，对合法成立的业委会不依法备案，对小区的违章行为不处罚，对物业公司侵害业主利益的行为不处理等等。业主向政府“发难”，主管部门要反思的是政府的在物业管理，这一涉及到每个百姓的行业中的定位。
　　五　　业主告业委会：行使监督权
　　2007年，业主王女士将万通新世界广场业委会告上法院，原因是物业公司将万通新世界广场第25层的万通房地产公司的千余平方米面积计算成4.8万余平方米的票权，且决议涉及物业公司的利益，委托物业公司操作有失公正。她认为，业主大会决议虚假统计表决权票数，使损害业主利益的决议得以通过，要求法院撤销该决议。
　　法院审理认为，业委会未提供万通房地产公司所有面积的权属证明，而此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例。法院据此认为，王女士要求撤销万通新世界广场业委会决议的理由正当，予以支持。
　　点评：类根据《条例》规定，业主大会是由全体业主组成的小区的权力机关，业委会则是业主大会的执行机构，不管是业委会，还是业主大会，由于工作需要，都可能需要制定关于小区公共事项的决议，但这些决议有时会侵犯个别业主的利益，有时表决通过的程序不公正，导致业主对业委会或业主大会的决议有意见，甚至与业委会发生冲突。在《物权法》生效前，大部分的基层法院不受理这些诉讼。物权法第七十八条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，大部分地方法院已经开始受理这一类诉讼。 
　　实际上，业主与业委会、业主大会的内部矛盾通过诉讼方式解决，业主、业主大会、业委会三者之间的关系就清楚地呈现出来：业主是小区的主人、业主大会是小区全体业主组成的权力机关、业委会则是只有程序性权利的执行机关。随着这诉讼案件的出现与增多，其对业主大会、业委会规范运作有着不可小视的积极意义。
　　六　　地面停车收益：物业公司扣除成本后返还
　　地面停车位收费归物业公司还是归全体业主，这一问题目前已无争议。但 《物权法》出台前这一问题引发了相当多的纷争。位于上海市西苏州路的天鼎花园就为此事将前期物业管理公司赛福莱公司告上法院。该小区建成交付使用后，地面停车位约有40个，以后渐渐发展到近100个。前期物业公司移交财产时称地面停车费结算后收益为零。业委会提出异议，在多次协商无效的情况下，起诉至上海静安区法院。
　　法院认为依据 《物业管理条例》的相关规定，小区内公益收益应归全体业主所有，所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而赛福莱公司辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，但缺乏相应的证据。法院酌情剔除管理小区地面停车成本，判决赛福莱公司返还天鼎花园小区业主委员会部分地面停车费费用9.89万余元。
　　点评：从目前的司法实践看，这一类案例仍具有一定的普遍性，特别是在物业管理行业发展不太成熟的二三线城市，一些物业管理企业的操作仍不规范，将利用小区公用部位得到的公益性收入据为己有的作法比比皆是。有的物业管理企业还不理解，为什么自己管的车位收入要归全体业主所有。实际上这个问题在 《物权法》中已明确规定。
　　随着这一类案例的增多，物业管理企业将收取的停车费单独列账的做法正在慢慢地为物业企业接受。
　　七　　拒缴物业费：消极维权的惨痛失败
　　2005年10月30日清晨，北京欧陆经典、芍药居等13个小区57户长年拒缴物业费的业主被执行法官 “堵在被窝里”，16人被司法拘留。在16名被拘业主中，有的只是有轻微抗拒执行的行为，有的只是口头拒绝缴纳物业费，有多人甚至在上了警车或者被带到法院后主动要求缴费被拒绝而遭到司法拘留。
　　点评：不可否认，物业管理公司服务不到位是造成业主不付费的原因之一。当业主遇到上述问题，向政府主管部门反映不能解决，通过法律途径维权成本又太高，业主往往以不缴纳物业管理费方式消极维权。
　　从法律上讲，以这种方式“维权”是行不通的：个别业主主张的物业公司服务不到位，法院难以认定。因为在诉讼或执行过程中，法院如果仅仅根据某个或某些业主的抗辩来认定物业公司服务不到位，对物业公司是不公平的。只有根据多数业主的意见来确定物业公司的服务质量才可以说是不偏不倚。另外，物业管理公司的服务质量也很难量化。
　　从我国目前有关物业管理的规定看，最好的处理方式就是以业委会的名义与物业管理公司进行交涉，要求降低或免除部分物业管理费。从业主维权的角度讲，业主以拒缴物业费的方式进行“维权”，是业主主动维权、依法维权、合理维权的前奏。
　　八　　三湘世纪花城：业主探索“自治”模式
　　三湘世纪花城小区在业委会主任金鑫的带领下，走上了探索 “自治”之路。三湘世纪花城的主要做法有四条：
　　1、物业公司与业委会设立共管账户。新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”，物业管理同时实现部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。设立物业和业委会共管账户，防止物业公司私吞公共收益以及长时间不公布各种账目的可能。聘请中介机构实现三方共管，防止业委会和物业公司之间相互勾结，侵害业主利益。
　　2、部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。按照上海市分等级收费标准，物业费和各项服务等级是相挂钩的，但有些物业公司在聘请外包的保绿、保洁公司时，经常自降标准，赚取差价。业委会的应对方法：按照新设想，物业综合服务管理费、公共区域秩序维护费的详细范围在竞聘书中具体确定，包干使用、盈余或者亏损均由物业服务企业承担。而公共区域保绿、保洁、共用部位以及共用设备设施日常运行、保养、维修服务收费，则在约定范围内按实结算。
　　3、第三方介入：防止业委会和物业公司不正当联盟。聘请第三方独立专业咨询顾问，协助业主委员会监督物业服务合同的实施。咨询顾问主要对每次的收益进行第三方审核，督促物业公司按季度公布账目，并可供业委会“借脑”。咨询费用则由物业企业在物业服务费中节省一小部分列支，竞聘的物业服务企业应该将该项费用列入物业服务费成本测算范围。
　　4、为业主利益，业委会积极维权。业主追求自治的根本原因是由于其作为业主的权益没有得到保障，其一旦实行了自治，这些被长期漠视的权益必然要得到，三湘世纪花城在业委会主任金鑫的带领下，发动了系列维权案，从开发商手里收回了小区北广场的停车收费权、解决了困扰小区多年的饭店厨余垃圾(包括生活垃圾)进小区垃圾房问题、完成了“天燃气远传抄表功能表具”的顺利更换、成功向开发商收取停车费等等，充分地保护了小区业主的合法权益。
　　点评：从一定意义上讲，三湘世纪花城的主要做法代表了我国物业管理发展的基本方向，是物业管理“自治”之路的成功探索。按照《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。实际上是明确了三种物业管理模式。我国社区一般规模较大，脱离物业公司或专业公司的业主“自管”不切实际，而业主按照物权法的规定行使自己的权利又是必然趋势。未来的物业管理模式是物权法规定的三种模式的“三位一体”，即业主、业委会监督决策、物业公司综合管理、专业公司提供专业服务。
　　笔者认为，业主“自治”，现在讲成功或成熟为时尚早，只能讲是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障碍性因素的存在，业主“自治”难以成熟，这些障碍性因素主要表现在：业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍，社会上对业委会(成员)能否公正地代表业主的质疑之声从来没有中断过；目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍，业委会不能单独用工、办不出税收账户，银行不能单独开户；业主自治得不到有关职能部门的理解与支持，从立法上讲，《物权法》明确规定业主可以自治，但至今，包括《物权法》之后的地方物业管理的相关立法，对业主自治只字未提，从司法上讲，业委会民事主体资格至今没有定论。