3.财务效益和费用的识别和计算。建设项目的财务效益主要表现为生产经营的产品销售（营业）收入；财务支出（费用）主要表现为建设项目的总投资、经营 成本和税金等各项支出。此外，项目得到的各种补贴、项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等，也是项目得到的收入，在财务评价中视作效益处理。
　　4.财务评价报表的编制。财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，对于涉及外贸、外资及影响 外汇流量的项目，为考察项目的外汇平衡情况，尚需编制外汇平衡表。除必须编制以上几种基本报表外，还应编制辅助报表，主要有固定资产投资估算表、流动资金 估算表，投资计划与资金筹措表、固定资产折旧费估算表、无形及递延资产摊销表、总成本费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息表等 等。
　　5.财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和评价标准。
　　（1）借款偿还期。借款偿还期，是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。其具体推算公式如下：
　　借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年
　　份+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额
　　借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有借款偿债能力的。
　　（2）利息备付率。利息备付率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。
　　
　　利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保证倍率。在正常经营情况下，利息备付率应当大于2。
　　（3）偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
　　
　　偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。正常情况下应当大于1，且越高越好。
　　6.建筑工程功能评价的内容。建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程， 由于建设目的不同，在功能评价方面的内容也不尽相同。概括起来，建筑工程功能评价的主要内容包括：社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能和经济 消耗。对建筑工程功能的评价，往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅建筑和住宅小区的功能，应采用不同的指标体系进 行评价。
　　7.建筑工程功能评价的方法。建筑工程功能评价是一种综合评价，是追求多目标综合效果的评价，它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常用的评价方法有：专家评议法和综合评分法。
　　（1）专家评议法。在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行定义、整理，共同协商拟定评价的内容，经过专家的认真分 析、横向比较和调查后进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。这种方法是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深人地听取各方 面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。
　　（2）综合评分法。采用综合评分法时，首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，其中定性指标采取专家打分的方法确定分值，定量指标按照其实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能评价的综合得分。即：
　　式中：V——功能评价综合得分；
　　Vi——各评价指标得分。
　　若评价指标较多时，应对各指标的重要程度有所区分，首先应结合各指标对实现建筑工程功能贡献大小的不同，由专家确定指标权重；其次用这些指标对建筑工 程功能进行衡量，视其符合程度确定指标得分；最后将每项指标权数与指标分值相乘，累计求出综合评价分。即：
　　
　　式中：Wi——各指标权重系数。
　　综合评价法具体步骤如下：
　　①建立评价指标体系。
　　②确定指标权重。确定指标权重的方法有；直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。
　　③确定指标分值。对于定性指标采用专家评分的方法确定分值；对于定量指标，可先计算出数值，然后参考定性指标的评价方法，将该数值与事先确定的评价等 级标准中的标准分值进行比较，视其满足程度确定指标得分；功能评分可通过组织专家（或有经验人员）小组会议进行或由各专家个人分别评分，然后采用算术平均 法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的，分数值。
　　④计算综合评价得分，确定评价结论。
　　指标得分：指标分值×该指标权重
　　综合得分：∑指标得分

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考试目的
　　通过对建筑物损耗知识的考核，测试考生对建筑物损耗的概念、内容及损耗确定方法的掌握程度，考核考生判断建筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　建筑物损耗确定方法。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素；
　　（2）确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。

　　（三）要点内容
　　1.建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体 体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。
　　（1）物质因素。引起建筑物实体损耗的因素有：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用丽产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。
　　（2）功能因素。功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：技术更新（指科学理论上的 重大突破），新技术、新工艺的推广运用和设计变化（含消费观念的变更）。在房地合估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑 物的功能性损耗。
　　（3）经济因素。经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。
　　2.建筑物损耗确定方法。建筑物损耗确定方法主要有：使用年限法、观察法、综合法等。
　　（1）使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为：
　　d=（1-R）U/N×l00%
　　D=C·d
　　q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
　　V=C·q
　　式中：d为建筑物损耗率；D为建筑物的损耗；R为预计的建筑物的残值率；t为建筑物已使用年限；N为建筑物的耐用年限；C为建筑物的重置价值；q为建筑物的成新率；V为建筑物理值：
　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判 断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出 损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。