三、综合题

　　1. 【正确答案】：企业所在行业的风险报酬率=(9%-4%)×1.2=6%

　　企业的资本化率=6%+4%=10%

　　前5年评估值=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+120/(1+10%)^4+130/(1+10%)^5=434.647(万元)

　　后续的评估值=130/(10%-2%)×(P/F，10%，5)=1 008.9625(万元)

　　该企业的评估值=434.647+1 008.9625=1 443.61(万元)。

　　2. 【正确答案】：

　　(1)建立容积率地价指数表。

　　容积率1.01.11.21.31.41.5

　　地价指数100105110113116119

　　(2)案例修正计算。

　　A.600×105/102×100/101×113/110×100/99=635

　　B.550×105/105×100/99×113/113×100/101=550

　　C.580×105/105×100/100×113/100×100/100=655

　　D.700×105/102×100/102×113/119×100/102=658

　　E.650×105/101×100/100×113/110×100/101=687

　　(3)评估结果

　　经分析判断，案例B的值较为异常，应予剔除，其它结果较为接近，取平均值作为评估结果。

　　因此，待估宗地M的评估结果为：

　　(635+655+658+687)/4=659(元/平方米)。

　　【答疑编号10079082】

　　3. 【正确答案】：海运费=20×5%=1(万美元)

　　保险费=(20+1)×0.4%=0.08(万美元)

　　CIF价格=20+1+0.08=21.08(万美元)

　　关税=CIF价格×关税税率=21.08×16%=3.37(万美元

　　消费税=[(CIF价格+关税)×消费税税率]/(1-消费税税率)

　　=[(21.08+3.37)×6%]/(1-6%)

　　=1.56(万美元)

　　增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税税率

　　=(21.08+3.37+1.56)×17%

　　=4.42(万美元)

　　银行手续费=FOB价格×0.4%=0.08(万美元)

　　公司手续费=CIF价格×1%=0.21(万美元)

　　以上资金合计数=21.08+3.37+1.56+4.42+0.08+0.21+0.7=31.42(万美元)

　　资金成本=31.42×30%×5%×1.5+31.42×70%×5%×0.5=1.26(万美元)

　　重置成本=(31.42+1.26)×6.8=222.22(万元人民币)

　　所以，该设备的重置成本为222.22万元人民币。

　　4.

　　【正确答案】：(1)该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。

　　(2)计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益

　　年总收益=60×12×1 800×(1-10%)=1 166 400(元)

　　(3)计算总费用。

　　年管理费=1 166 400×3%=34 992(元)

　　年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)

　　年税金=25×1 800=45 000(元)

　　年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)

　　所以，年总费用=34 992+67 500+45 000+9 000=156 492(元)

　　(4)计算房地产纯收益。

　　年房地产纯收益=年总收益-年总费用

　　=1 166 400-156 492

　　=1 009 908(元)

　　(5)计算房屋纯收益

　　年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2 500×1 800)/48=93 750(元)

　　(注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年)

　　房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限

　　=2500×1800-93 750×1

　　=4 406 250(元)

　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率

　　=4 406 250×8%

　　=352 500(元)

　　(6)计算土地纯收益

　　土地纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益

　　=1 009 908-352 500

　　=657 408(元)

　　(7)计算土地使用权价值

　　土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50-3=47(年)

　　P=657 408/6%×[1-1/(1+6%)^47]=10 248 352(元)

　　单价=10 248 352/1 000=10 248(元/平方米)

　　(8)评估结果

　　本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。