大家好，今天我们讲合同法的第二讲，第二讲的主题呢是关于合同成立方面的法律问题。上一讲呢，我们主要是对合同的特征，类型，以及订立合同的方式形式做了个介绍，那么今天呢我们又更深一步的来分析一下，就是如何来判断当事人之间是否订立了合同？订立了什么样的合同？这个条款是什么？内容是什么？具体的权利义务是什么？这就是一个所谓的关于合同成立的相关制度。

　　我们先来看一个案例，有一个房地产开发公司，它在销售推销它商品房的时候呢，印发了大量的宣传资料，有这样一段话，一户一梯、户户朝阳、精装修、室内进口大理石地面、立邦漆墙面、落地式门窗、整体厨房、卫生间美国标准卫浴设施，这是很诱人的，但是都写在广告里面。后来呢，张三看到了这个广告，觉得这个房子挺不错的，然后就找到发展商的售楼处，谈妥以后就签合同。当时呢，张三还问过一下，说你广告里面这些东西，要不要写进合同里面去，发展商说这个没有关系，说我们答应的肯定能做到的，那就相信了。因为前头合同里面也都没写，其他的客户里面签的合同都没写，那就无所谓了。

　　但是后来把房子交了，结果房屋交付以后，住进去以后一看不是那么回事。他就找到发展商，要求退房，发展商说你为什么要退房呢，说我们这个房屋是经过质监站合格的，房屋质量合格，对不对。我们都有销售预售许可证，手续都齐全，你凭什么说要退房呢，对不对。然后，张三就说，你这个广告里面答应的这些现在都没有，发展商就说了，咱们这个合同里面，合同是咱们之间权利义务关系确认的依据。你这个东西没有写进合同里面，我们也确实做了装修，只是这些标准可能有些不同，品牌有些不同，这个合同里面没有写，那是广告了面写的，广告又不是合同，又不是合同里面的条款。他不同意退房，这样双方就引发了一个纠。所以这个纠纷就给我们一个思考的问题，就是说，如果说双方之间成立了合同的话，有关双方的权利和义务都得依据什么来确定。特别是在正式合同订立之前的一些行为，联系到本案来说，那么这广告里面发展商所答应的这样一些条件，它是不是一个合同条款。如果它是一个条款，那好，发展商就违约；如果它不是个条款，那发展商就不违约，张三的请求就得不到支持，这是非常重要的。

　　这里面我们要从关于这个合同成立的一般程序来分析合同成立的法律制度，要在合同当事人之间成立一项合同的话，它都得经过一个订约程序。这种订约程序不管你当事人自己是不是意识到有这么个程序怎么分解的，法律上一旦出了纠纷的话，它就这样来分析。你现在进入到了哪一步？哪一步当中出了什么问题？以此来确定双方之间是不是成立了合同？成立了什么样的合同？权利义务到底如何？所以这样在合同法上有个制度，关于合同成立的制度，称之为要约和承诺，这样两项制度。

　　我们先来分析一下要约，它的特征。所谓要约指的是一方当事人向另一方当事人表示愿意与他订立合同的一种意思表示，我们就称之为要约。构成一项要约，它要符合这么几个条件，第一个要约发出要约的人我们讲他得有订立合同的能力，或者说资格，他得有订约资格，比如说无行为能力人，限制行为能力人，他就不能发出要约的。比如说，公司超出你的经营范围，超出你的行为能力，也不能发出相应的要约的。

　　要约的第二个条件，要约的内容必须具体确定。所谓具体就是说它必须是有了双方订立合同最基本的这些条款，标的物、质量、数量、价款、履行期限，这些条款都已经有了，很具体的，它不是很笼统的，很原则性地讲，具体，而且是确定的，不是争议的。不是说我这边电脑价格六千到八千之间，那不确定的，它这是确定的，就是6500一台，这个内容要具体确定。第三个条件，要约必须向特定的对方当事人发出，特定的对方当事人发出的，所以发要约是有针对性的，不是漫无目的的去散发，那也不叫要约的。符合这样三个条件，我们才能称之为是一项要约，因为要约它是有法律效力的，一旦你这个要约人你发出了一项要约，你就有承担它的法律后果。什么样的法律后果呢？一旦受要约人，就是接到要约这一方对方当事人，一旦他表示全部同意接收你要约当中的条件，这个时候一项合同就成立了。你就不能反悔了，如果你反悔那就违反合同了，正因为它有这样的效力，所以判断一个意思表示是不是一项要约就很关键，要根据前面这样三项特征，三项条件来分析一个意思表示，是不是一项要约的。

　　要约一旦发出去以后，如果你想改变，你主意改变了，你可以把它撤回来，但是按照法律规定撤回要约的这个通知必须先于要约到达对方当事人，或者与要约同时到达对方当事人，才能够产生撤回的效力。要约已经到达了，就不能撤回了。到达的要约能不能撤销呢，撤销是可以的，但是也必须符合法律规定的条件。它的最基本的条件是必须是在对方没有做出承诺之前你可以撤销的，这是对方没有做出承诺之前，一旦对方做出了承诺你就不可能撤销的。同时呢，法律还规定，如果你要约本身已经注明是不可撤销的要约，那就不能撤销，你只能等待这个要约的有效期届满以后，自动的失效，你不能主动把它撤销掉。同时的话呢，如果要约注明了有效期，比如说本次要约有效期十天，你注明了有效期的，你也不能撤销，不能撤销的。所以撤销要约有严格的法律要求，这是称为要约，从一方当事人，向对方当事人做出一种愿意与他订立合同的意思表示。

　　所以我们来分析一下，一般来说发布广告，广告行为首先它是针对于不特定的人，谁都可以看到它，做广告。第二它的内容一般都不具体，所以一般来说商业广告不是要约，在学理上我们称之为要约邀请，引诱你去向他发要约。你看了这个广告以后，记下来了，电话号码联系的，或者什么品牌，你以后去买这个东西，起这个作用的，所以广告一般而言，不是要约。还有我们前面所讲的，比如说你寄送的价目表，你寄送的招标书，你发布的招股说明书，等等像这样一些它都不是要约，称之为要约邀请。

　　但是，合同法里面还有一句话，商业广告符合要约条件的视为要约，针对这个商业广告有句话，商业广告如果你是内容很具体确定，符合了要约条件，也可以作为要约的。既然是广告，广而告之，那么作为要约的一项特征之一，它肯定不具备，是什么呢？我们说要约是向特定的对方当事人发出，它是广告就肯定不可能向特定的对方当事人发出，对不对，这一条它肯定不具备。另外两个方面他是具备了，第一，他愿意与对方当事人直接订立合同，第二最关键的是他的内容已经是具体确定了。这个时候他尽管做的是广告，但是他有要约效力的，比如说某个公司他通过电视广告，通过电视这个媒体这个载体做广告，它的广告内容非常具体。本公司是什么什么性质的公司，地点在什么地方，生产是什么的，现在我们生产出了什么品牌的上海牌手表，什么规格，什么型号，你以什么方式付货的话，只有你比如说看到本广告以后十天之内付款，那么我们都保证无限量供货。它就很具体了，标的、数量、质量、价格、履行期限都有了非常具体的。某一个商店看到这个广告以后，在十天之内，它寄出去十万块钱准备买比如一千块手表，这就是所谓的内容具体确定，符合了要约条件，商业广告视为要约。

　　但是我们看看本案当中，发展商所做的这个广告是不是内容具体确定，它没有写进合同条款。这是毫无疑问的，它是个广告，如果写进合同条款它肯定违约的。好，现在我们就从广告这个角度，看它是不是符合合同法里面所讲的商业广告符合要约条件，视为要约。如果他非常明确的八号楼第五单元所有房屋从501到510，这些房子都是什么样的装修标准，那也很清楚了，然后装修标准也很清楚了，什么品牌的地面装修，什么品牌的卫浴设施，这个时候我们认为它是具体确定的，应当视为要约。但是如果说它没有落实到具体的某一个单元某一栋楼里面去，只是一般性的广告里面做一个描述，我这个发展商所推出来的楼盘都是什么样标准的，不针对某一个具体的，它就不特定了，不具体确定，也就是说，这就很难以把它作为一项要约的。所以要看它这种表述，能不能判断它是确定，针对某一次销售合同当中的这种楼盘，然后它具体所指明的品牌数量质量标准等等之类的是不是具体确定。从本案来看，我刚才念了这段话，它这个所做的这种允诺，不是一般性的语言描述，而是非常具体的条款确定，所以我们认为这个里面的广告可以把它视为一项要约的。