二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？( ) 
A.利用方式的唯一性 
B.利用方式的多样性 
C.土地区位的可变性 
D.土地资源的无限性 
E.土地使用潜力的有限性 
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( ) 
A.心理因素 
B.商服繁华度 
C.交通便捷度 
D.城市设施完备度 
E.自然条件与环境质量 
3.中房指数的作用包括( ) 
A.降低房地产价格 
B.提高房地产开发利润 
C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据 
D.为投资商提供比较准确的市场信息 
E.为广大的消费者服务 
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( ) 
A.主导因素判定法 
B.主导因素分值叠置法 
C.固定网格法 
D.均质地域法 
E.动态网格法 
5.收益法应用的关键和难点是( ) 
A.潜在毛收入的估算 
B.有效毛收入的估算 
C.运营费用的估算 
D.净收益的估算 
E.资本化率的确定 
6.交易实例应搜集的内容包括( ) 
A.成交价格 
B.成交日期 
C.付款方式 
D.交易实例在交易时的状态 
E.交易双方的情况及交易目的 
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( ) 
A.土地补偿费 
B.青苗补偿费 
C.地上附着物补偿费 
D.安置补助费 
E.房屋拆迁安置补偿费 
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( ) 
A.建筑设计费 
B.规划设计费 
C.工程概预算费用 
D.不动产销售营业税 
E.市场营销广告费用 
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？ ( ) 
A.宏观经济资料 
B.土地交易资料 
C.交易资料 
D.企业利润和效益资料 
E.联营、联建、土地入股资料 
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( ) 
A.全面性 
B.公正性 
C.客观性 
D.准确性 
E.概括性 
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分) 
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？ 
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？ 
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？ 
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？ 
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 
1.某写字楼建筑面积3000m²，月租金水平为140元/m²，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？ 
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 

上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 
1.论述房地产估价的现实意义。 
2.论述剩余法的适用范围。