第五节 收益性物业的运营费用与财务报告

　　一、收益性物业经营状况的评估

　　(一)现金流

　　1.潜在毛租金收入

　　2.空置和收租损失

　　3.其他收入

　　4.有效毛收入

　　5.收益性物业的运营费用

　　6.净经营收入

　　7.抵押贷款还本付息

　　8.现金流计算

　　(二)相关问题分析

　　1.物业估价

　　2.大修基金和保证金基金

　　3.所得税

　　二、收益性物业管理中的运营费用

　　(一)人工费

　　(二)公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　1.维修和保养费

　　2.室内装修费

　　3.生活用水和污水排放

　　4.能源费

　　5.康乐设施费

　　6.杂项费用

　　(三)绿化养护费

　　(四)清洁卫生费

　　(五)保安费用

　　(六)办公费

　　(七)固定资产折旧费

　　(八)不可预见费

　　(九)保险费

　　(十)物业管理企业服务费和利润

　　(十一)法定税费

　　(十二)房产税

　　三、收益性物业管理中的预算

　　(一)年度运营预算

　　(二)资本支出预算

　　(三)长期预算

　　四、收益性物业财务收支报告

　　考试要求

　　1.掌握物业管理;

　　2.熟悉设施管理;

　　3.熟悉房地产资产管理;

　　4.了解房地产组合投资管理;

　　5.掌握制定物业管理计划;

　　6.熟悉加强市场宣传;

　　7.掌握制定租金收取办法;

　　8.了解物业的维修养护;

　　9.了解安全保卫;

　　10.了解协调与业主和租户的关系;

　　11.了解进行物业管理组织与控制;

　　12.掌握写字楼物业的分类;

　　13.熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素;

　　14.熟悉写字楼租户的选择;

　　15.掌握写字楼租金的确定;

　　16.了解写字楼物业的租约与租约谈判;

　　17.掌握零售商业物业分析;

　　18.熟悉零售商业物业租户的选择;

　　19.掌握零售商业物业的租金;

　　20.了解零售商业物业的租约;

　　21.了解零售商业物业的其他管理工作;

　　22.掌握收益性物业经营状况的评估;

　　23.掌握收益性物业管理中的运营费用;

　　24.熟悉收益性物业管理中的预算;

　　25.熟悉收益性物业财务收支报告。