第七章 风险分析与决策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一节 房地产投资项目不确定性分析

　　一、房地产开发项目的重要不确定性因素

　　(一)土地费用

　　(二)建筑安装工程费

　　(三)租售价格

　　(四)开发期与租售期

　　(五)容积率及有关设计参数

　　(六)资本利率

　　(七)贷款利率

　　二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　(一)购买价格

　　(二)权益投资比率

　　(三)空置率

　　(四)运营费用

　　三、不确定性因素的相互作用

　　第二节 盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的基本原理

　　二、房地产开发项目盈亏平衡分析

　　(一)最低租售价格分析

　　(二)最低租售数量分析

　　(三)最高土地取得价格

　　(四)最高工程费用

　　(五)最高购买价格

　　(六)最高运营费用比率

　　(七)多因素临界点组合

　　三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例

　　(一)保本点分析

　　(二)临界点分析

　　第三节 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步骤

　　三、单因素与多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三项预测值”法

　　第四节 风险分析

　　一、风险分析的界定

　　二、风险分析的一般过程和方法

　　(一)风险辨识

　　(二)风险估计与评价常用方法

　　1.调查和专家打分法

　　2.解析方法

　　3.蒙特卡洛模拟法

　　三、概率分析的步骤与概率确定方法

　　(一)概率分析的步骤

　　(二)概率的确定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　　(一)期望值法的步骤

　　(二)期望值法应用示例

　　五、蒙特卡洛模拟法

　　第五节 决策的概念与方法

　　一、决策的概念

　　(一)决策及其特征

　　(二)决策的原则与评价标准

　　(三)决策理论

　　二、决策的方法

　　(一)确定型决策方法

　　(二)风险型决策方法

　　(三)不确定型决策方法

　　三、房地主投资决策

　　(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤

　　(二)房地产投资决策的类型

　　(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标

　　第六节 房地产投资决策中的实物期权方法

　　一、传统投资决策方法的局限性

　　二、房地产投资决策的期权性质

　　三、实物期权方法与房地产投资决策

　　(一)关于实物期权方法及适用范围

　　(二)实物期权方法投资决策的一般过程

　　(三)房地产投资决策中常见的期权问题

　　1.确定合理的开发时机(等待投资型期权)

　　2.决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权)

　　3.决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)

　　四、实物期权方法的实际应用

　　五、应用实物期权方法的实际应用

　　(一)注意实物期权方法与传统投资决策填报有机结合

　　(二)注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件

　　(三)注意实物期权方法自身存在的局限性

　　考试要求

　　1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素;

　　2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素;

　　3.熟悉不确定性因素的相互作用;

　　4.掌握盈亏平衡分析;

　　5.掌握敏感性分析的概念和步骤;

　　6.掌握单因素与多因素敏感性分析;

　　7.了解敏感性分析的“三项预测值”法;

　　8.掌握风险分析的界定;

　　9.了解风险分析的一般过程和方法;

　　10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法;

　　11.掌握概率分析中的期望值法;

　　12.了解蒙特卡洛模拟法;

　　13.掌握决策的概念;

　　14.了解决策的方法;

　　15.掌握房地产投资决策;

　　16.掌握传统投资决策方法的局限性;

　　17.了解房地产投资决策的期权性质;

　　18.了解实物期权方法与房地产投资决策;

　　19.熟悉实物期权方法的实际应用;

　　20.了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。

　　第八章 房地产开发项目可行性研究

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的

　　二、可行性研究的作用

　　(一)申请项目核准的依据

　　(二)项目投资决策的依据

　　(三)筹集建设资金的依据

　　(四)开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　(五)下阶段规划设计的依据

　　三、可行性研究的依据

　　四、可行性研究的工作阶段

　　(一)投资机会研究

　　(二)初步可行性研究

　　(三)详细可行性研究

　　(四)项目评估与决策

　　第二节 可行性研究的内容与步骤

　　一、可行性研究的内容

　　(一)项目概况

　　(二)开发项目用地的现状调查

　　(三)市场分析和建设规模的确定

　　(四)规划设计方案的选择

　　(五)资源供给条件分析

　　(六)环境影响评价

　　(七)项目开发组织机构和管理费用的研究

　　(八)开发建设计划的编制

　　(九)项目经济及社会效益分析

　　(十)结论及建议

　　二、可行性研究的步骤

　　(一)接受委托

　　(二)调查研究

　　(三)方案选择和优化

　　(四)财务评价和综合评价

　　(五)编制可行性研究报告

　　第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择

　　一、房地产开发项目策划

　　(一)区位分析与选择

　　(二)开始内容和规模的分析与选择

　　(三)开发时机的分析与选择

　　(四)合作方式的分析与选择

　　(五)融资方式与资金结构的分析与选择

　　(六)产品经营方式的分析与选择

　　二、构造评价方案

　　三、选择基础参数

　　(一)时间类参数

　　(二)融资相关参数

　　(三)收益相关指标

　　(四)评价标准类指标

　　第四节 房地产开发项目投资与收入估算

　　一、投资估算

　　(一)土地费用

　　1.征收补偿费

　　2.土地出让价款

　　3.土地转让费

　　4.土地租用费

　　5.土地投资折价

　　(二)勘察设计和前期工程费

　　(三)房屋开发费

　　1.建筑安装工程费

　　2.基础设施建设费

　　3.公共配套设施建设费

　　(四)其他工程费

　　(五)开发期间税费

　　(六)管理费用

　　(七)销售费用

　　(八)财务费用

　　(九)不可预见费

　　二、资金使用计划

　　三、收入估算与资金筹措

　　(一)收入估算

　　1.租售方案

　　2.租售价格

　　3.租售收入

　　4.收款方式

　　(二)资金筹措