2008年房地产经纪人基本制度与政策模拟试题(2)
发布时间：2010-01-14 共2页
二、多项选择题(共30题,每题2分,共60分。每题的备选中,有2个或2个以上符合题意,至少有一个错误选项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项符得0.5分)
第 41 题 城市规划的实施管理主要是（ ）两部分内容。
A．批前管理
B．报建审批管理
C．批后管理
D．监理
E．审批管理
第 42 题 下面五个选项中，说法正确的有（ ）。
A．建设工程是指土木工程，线路管道和设备安装工程及单项工程
B．凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》
C．建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由
D．对于未取得施工许可证或者为逃避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正
E．建设单位应当自领取施工许可证之日起一个月内开工
第 43 题 下列关于面积误差比绝对值超过3％时，面积误差处理方式中，如果买受人不退房，说法正确的是（ ）。
A．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足
B．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
C．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足
E．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
【参考解析】： 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第 44 题 关于房屋建筑工程的最低保修期限，下列说法正确的有（ ）。
A．屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间，为4年
B．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
C．电气系统为2年
D．装修工程为3年
E．电气系统为3年
第 45 题 下列属于形成权的是（ ）。
A．撤消权
B．解除权
C．追认权
D．选择之债中的选择权
E．异议权
第 46 题 物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有（ ）。
A．房地产开发企业
B．公房施工单位
C．公房出售单位
D．业主大会
E．房地产行政主管部门
【参考解析】： 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆考点16：物业管理委托方； 物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。
第 47 题 住房公积金具有下列特点（ ）。
A．强制性
B．互助性
C．保障性
D．自愿性
E．收益性
第 48 题 土地使用权出让合同的内容包括（ ）。
A．合同的定金
B．合同的要求
C．合同的正本、副本
D．土地使用权出让合同附件
E．补充合同
第 49 题 根据权利效力的不同，民事权利可分为（ ）。
A．主权利
B．从权利
C．绝对权
D．请求权
E．相对权
第 50 题 下列房地产不得转让的有（ ）。
A．共有的房地产，未经其他共有人书面同意的
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
【参考解析】： 共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。
第 51 题 工程招标代理机构资格可以分为（ ）。
A．甲级
B．乙级
C．一级
D．二级
E．三级
第 52 题 下列关于中国境内勘察设计业务的承接，说法正确的是（ ）。
A．外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，可以单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
B．外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
C．承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
D．承接中国境内建设项目的勘察设计业务，不必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
E．外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构也可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动
【参考解析】： 外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务。承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计。
第 53 题 下列（ ）行为的处罚依据都是《商品房销售管理办法》。
A．开发企业不按规定使用商品房预售款项的
B．返本销售或者变相返本销售商品房的
C．采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的
D．分割拆零销售商品住宅
E．委托没有资格的机构代理销售商品房的
【参考解析】： 开发企业不按规定使用商品房预售款项的处罚依据是《城市商品房预售管理办法》第十四条。处罚的标准是：由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第 54 题 下列（ ）条件的房地产可以转让。
A．以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25% 以上
B．属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件
C．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
D．取得土地使用权证书
E．取得建设用地批准文件
【参考解析】： 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点10：哪些情形下的房地产不得转让； 1．达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3．依法收回土地使用权的。 4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5．权属有争议的。 6．未依法登记领取权属证书的。 7．法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
第 55 题 物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设，是因为（ ）。
A．物权具有排他性
B．物权不具有排他性
C．物权是人们交易、交换的前提和结果
D．物权不是人们交易、交换的前提和结果
E．财产权支配关系是一个社会存在和发展的基础，各国社会经济、文化等对物权有重大影响
第 56 题 下列关于对建设工程投标中的中标管理，说法错误的是（ ）。
A．中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书
B．中标人不得向他人转让中标项目，但可将中标项目肢解后分别向他人转让
C．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E．接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包
【参考解析】： 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。
第 57 题 《开发经营条例》规定（ ）情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。
A．地震造成开工延期
B．发现地下文物
C．政府干扰而不能如期开工
D．产权问题与另外企业发生纠纷
E．由于资金周围不到位引起的延期开工
【参考解析】： 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点9：对不按期开发的房地产项目的处理； 《开发经营条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。 1．出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； 2．满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 启动是指在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平。 如出现以下情况造成违约和土地闲置，不征收土地闲置费： 1．因不可抗拒力造成开工延期（如：地震、洪涝等自然灾害）。 2．因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。 3．因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的（如发现地下文物）。
第 58 题 税收的本质决定它具有（ ）的特征。
A．强制性
B．无偿性
C．固定性
D．确定性
E．收益性
第 59 题 下列有关自然人的民事权利能力的说法不正确的是（ ）。
A．民事权利能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格
B．特殊权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格
C．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
D．胎儿具有民事权利能力，但不得成为民事法律关系的主体。
E．胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体。
【参考解析】： 自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。一般权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格。特殊权利能力是指民事主体参加特殊民事法律关系的资格。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
第 60 题 下列关于维修基金的表述中，不正确的有（ ）。
A．维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造
B．售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并计入住宅销售收入
C．业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管
D．业主大会成立后，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
E．商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府价格行政主管部门确定
【参考解析】： 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主大会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会讨论通过后实施。商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第 61 题 关于建设工程招投标管理，说法正确的有（ ）。
A．投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件
B．投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益
C．投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益
D．投标人不得以低于成本的报价 竞 标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标
E．投标人由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较高的单位确定资质等级
【参考解析】： 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点29：对建设工程投标的管理； 投标人应当具备承担招标项目的能力，对投标的管理内容主要有： 1．投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。 2．两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。 3．投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。 4．投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。 5．投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
第 62 题 以下说法正确的是（ ）。
A．城市总体规划经审批颁布后，即具有法规效力
B．城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理
C．城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分
D．城市详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划
E．控制性详细规划直接对建设项目作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计
【参考解析】： 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点4：城市规划的基本内容； 编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划。 城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基本设施处理好近期建设与远期发展的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规模期限一般为5年。 建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点7：城市规划的编制； 设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。 县人民政府所在地镇的总体规划由县人民政府组织编制。详细规划由县人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点8：城市规划的审批权限； 1．城市规划实行分级审批制度，城市总体规划纲要，须经城市人民政府审核同意。 2．直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。 3．省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。 4．县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县（市）人民政府审批。 5．城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 6．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 7．城市详细规划。 8．单独编制的城市人防建设规划。 9．单独编制的国家级历史文化名城保护规划。 10．单独编制的其他专业规划，经当地城市规划主管部门综合协调后，报城市人民政府审批。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批； 城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。 单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。 单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其整体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保持规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。
第 63 题 行政处罚的程序包括（ ）。
A．行政处罚的决定程序
B．行政处罚的一般程序
C．行政处罚的特殊程序
D．行政处罚的诉讼程序
E．行政处罚的执行程序
第 64 题 判断一个行为是否是行政行为，要从（ ）三个方面来衡量。
A．主体要素
B．客体要素
C．职权要素
D．一般要素
E．法律要素
第 65 题 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府（ ）登记备案。
A．房产管理部门
B．土地管理部门
C．规划管理部门
D．建设管理部门
E．计划管理部门
【参考解析】： 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门、土地管理部门登记备案。
第 66 题 下列房地产属于不得转让情况包括（ ）。
A．依法收回土地使用权的
B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的
C．未依法登记领取权属证书的
D．依法登记领取权属证书的
E．权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。
【参考解析】： 共有房地产，经过其他共有人书面同意的
第 67 题 依据法律规定，代理权可通过以下（ ）方式取得。
A．因授权而取得代理
B．因指定而取得代理
C．因法律规定而发生
D．以上三种方式都可以
E．以上三种方式都不可以
第 68 题 确定房地产开发项目，应当符合（ ）的要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．城市规划
D．房地产销售计划
E．房地产开发年度计划
【参考解析】： 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第 69 题 下列属于住房公积金管理中心违法行为的包括（ ）。
A．住房公积金中心向他人提供担保的
B．逾期不缴或少缴住房公积金的
C．未按照规定用住房公积金购买国债
D．未按照规定使用住房公积金增值收益
E．违法审批住房公积金使用计划的
【参考解析】： 逾期不缴或少缴住房公积金的、违法审批住房公积金使用计划的，不属于住房公积金管理中心违法行为。
第 70 题 下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是（ ）。
A．实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
B．房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出
C．实施强制拆迁必须以裁决为前提
D．实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
E．没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应予受理。
【参考解析】： 裁决应当自收到申请之日起30日内作出。对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁。《城城市市房屋拆迁管理条例》第17条规定：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行。没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理，当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
