成本估价法

　　以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。采用成本估价法求得的价格，通常称为积算价格。

　　(一)成本估价法基本公式

　　1�毙驴�发土地

　　新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正常利税。

　　2�毙陆ǚ康夭�

　　新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税

　　3�本捎蟹康夭�

　　旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。

　　(二)估价步骤

　　1�被�地估价

　　以该基地的最佳用途来估算其价格的。

　　2�苯ㄖ�物重置成本估价

　　1)指数调整法

　　在原房屋建筑造价的基础上，根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率，评估房屋的量置价。

　　2)单价调整法

　　按照房屋建安工程的工程量，乘以工程单价得到重置价的方法

　　(1)单价的选取及调整

　　以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准，而两者相差异的部份再行调节，一般调节有以下内容：

　　①房屋层高调节

　　标准单价的测算以层高3米为依据，增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的2%。

　　②墙体折减

　　折减分众墙和借墙两种。

　　借墙占房屋外墙体1/4～1/2，折减率为10～20%

　　1/2～3/4，折减率为20～30%

　　众墙占房屋外围墙体1/3～1/2，折减率为5%。

　　③材料换算

　　当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时，可根据单项材料的价格进行局部材料换算。

　　单项材料换算=(实际使用材料单价-标准规定标准材料)×换算量

　　(2)水电装备

　　水电设备要根据实际情况，独立评估，为方便计算，可按照水电装备设施的完善程度，将水电造价分为若干等级，测算出每平方米的单位造价。按房屋建筑面积计算水电造价。

　　水电造价=建筑面积×水电单位造价

　　房屋重置价的评估公式综合如下：

　　建筑物重置价=建筑面积×建筑单价×(1±比差率)+材料换算+水电费用。

　　3�闭劬晒浪�

　　根据建筑物的楼龄，完好程度等估算其折旧额，从而得出该建筑物的实际现值。

　　4�蓖恋馗牧汲杀竟兰�

　　估算土地的平整、筑路、造景等费用。

　　5�弊酆霞扑�

　　将上述各项估价结果统计汇总，得出评价公式如下：

　　建筑物重置价=建筑面积×建筑单价×(1±比差率)×材料换算×水电费×折旧率×改良成本估价。

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