四、物业管理评标方法

　　评标委员会应按照《物业管理项目评标规则》和招标文件确定的评标标准和方法，根据标书评分、现场答辩、投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。

　　前款规定的企业综合情况包括企业资质等级及经察看并予书面记载的物业管理现场情况。

　　招标人设有标底的，应当参考标底。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　评标的评分方法有经评审的最低投标价法、综合评估法和法律法规规定的其他方法。

　　1)经评审的最低投标价法

　　采用经评审的最低投标价法时，评标委员会将推荐满足下述条件的投标人为中标候选人：

　　①能够满足招标文件的实质性要求。即中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。

　　②经评审的投标价最低。

　　评标委员会应当根据招标文件规定的评标价格调整方法，对所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分做必要的调整，确定每一投标文件的经评审的投标价。但对技术标无须进行价格折算。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术性能标准的招标项目，或者是招标人对技术性能没有特殊要求的招标项目。采用经评审的最低投标价法评审完成后，评标委员会应当填制“标价比较表”、编写书面的评标报告，提交给招标人定标。“标价比较表”应载明投标人的投标报价、对商务偏差的价格调整和说明、经评审的最终投标价。

　　2)综合评估法

　　综合评估法适用于不宜采用经评审的最低投标价法进行评标的招标项目。要点如下：

　　(1)综合评估法推荐中标候选人的原则

　　综合评估法推荐能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，作为中标候选人。

　　(2)使各投标文件具有可比性

　　综合评估法是通过量化各投标文件对招标要求的满足程度，进行评标和选定中标候选人的。评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或同一标准上，使各投标文件具有可比性。评标中需量化的因素及其权重应当在招标文件中明确规定。

　　(3)衡量各投标满足招标要求的程度

　　综合评估法采用将技术指标折算为货币或者综合评分的方法，分别对技术部分和商务部分进行量化评审，然后将每一投标文件两部分的量化结果，按照招标文件明确规定的计权方法进行加权，算出每一投标的综合评估价或者综合评估分，并确定中标候选人名单。

　　(4)综合评估比较表

　　运用综合评估法完成评标后，评标委员会应当拟订一份综合评估比较表，连同书面的评标报告提交给招标人。综合评估比较表应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估和对每一投标的最终评审结果。

　　(5)备选标的评审

　　招标文件允许投标人投备选标的，评标委员会可以对中标人的备选标进行评审，并决定是否采纳。不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑。

　　(6)划分有多个单项合同的招标项目的评审

　　对于此类招标项目，招标文件允许投标人为获得整个项目合同而提出优惠的，评标委员会可以对投标人提出的优惠条件进行审查，并决定是否将招标项目作为一个整体合同授予中标人。整体合同中标人的投标应当是最有利于招标人的投标。

　　另外，在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。