第五节物权的公示

一、物权公示的概念

物权的公示是指物权变动时，须以一定的公示方法来表现其变动，才能发生物权变动的一定法律后果。物权公示方法使物权变动发生法律上的一定效果，即为物权变动的公示力。物权公示方法的作用在于对外表现物权的变动及物权变动后的物权现状。通过物权公示制度，当事人和第三人可以直接从外部认识物权的现状，使物权法律关系更为明确。

二、物权公示的方法与物权公示的效力

物权公示的方法，因不动产物权和动产物权的不同而不同。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变更的公示方法。对于具有重要价值的动产，其物权的变动，也须以登记来公示。应注意的是，具有重要价值的动产物权变动的登记，并不是物权变动生效的要件。通过不动产物权和动产物权的不同公示方法，社会公众可知晓物权的享有和变动情况。

物权公示的效力，是指物权公示所生的法律效果。关于物权公示的效力，有两种不同的规定。1）以登记或交付的公示方法，作为物权变动的成立或生效要件：不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事人之间不发生物权变动的效力，也无对抗第三人的效力。2）以登记或交付的公示方法，作为物权变动的对抗要件；不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事人之间仍发生物权变动的效力，而无对抗第三人的效力。可以从我国《民法通则》第72条的规定看出，我国物权公示的方法，以物权变动的成立要件为原则，以物权变动的对抗要件为例外。

三、不动产物权的公示

不动产物权的公示方法是登记。不动产登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于登记机关的专门簿册上。不动产登记的主要功能和作用在于确定权利状态、管理地籍及作为征收土地税的依据。

四、我国的不动产物权登记

（一）我国的不动产登记机关

我国《担保法》第42条规定，“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木登记的，为县级以上林木主管部门；……。”另外，其他一些法律也规定了不动产登记机关。根据我国法律的规定，我国的不动产登记机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关和林业管理机关。

（二）我国的不动产登记制度

我国的不动产登记是不动产物权取得、变更和消灭的生效要件。我国己确立了不动产登记发证制度。

《土地管理法》确立了土地登记的基本规范。《城市房地产管理法》第59、60、61条分别规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”“因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的”，应当依照规定办理过户登记。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条也规定，“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”《土地登记规则》确立了我国关于国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利确立登记的具体规范。

五、动产物权的公示

如前所述，动产物权变动的公示方法是交付。所谓交付，即标的物占有的移转。一般而言，动产物权变动的公示方法是标的物的现实移转。由于现代社会交易的频繁，动产物权的交付还包括简易交付、占有改定和指示交付。简易交付，是指受让人已占有动产时，只要让与合意成立，便发生效力。占有改定是指让与动产物权时，如果让与人继续占有动产，让与人和受让人之间，则要订立契约，使受让人取得标的物的间接占有，以代替交付。指示交付，是指让与动产物权，而其动产由第三人占有时，让与人将对第三人的返还请求权让与受让人以代替交付。

在我国，一般情况下，交付是动产物权公示的方法；同时，登记也是以民用航空器、船舶、机动车辆等为客体的具有重要价值的动产物权的公示方法。例如，《担保法》第42条规定了上述动产的登记部门。该条规定，“办理抵押物登记的部门如下：“······（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”《海商法》第9条和第13条分别规定，“船舶所有权的取得、转让和消灭，应向船舶登记机关进行登记，未经登记，不得对抗第三人。”“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押登记，未经登记的，不得对抗第三人。”