二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　通过对资产评估基本方法内容的考核，测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用的情况，考核考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）市场法的基本含义与应用前提；

　　（2）市场法运用的基本步骤；

　　（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；

　　（4）收益法的基本含义和应用前提；

　　（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；

　　（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；

　　（7）成本法的基本含义；

　　（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；

　　（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；

　　（10）各种贬值的估测方法；

　　（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）市场法中可比因素及其内在要求；

　　（2）收益法的实施步骤；

　　（3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；

　　（4）选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

　　3.了解以下内容

　　（1）成本法的适用范围；

　　（2）统计分析法的运用步骤。

　　（三）要点内容

　　1.市场法的基本含义与应用前提

　　（1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物；

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异；

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

　　①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

　　②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）

　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

　　直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。

　　4.市场法中的类比调整法

　　类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

　　在具体操作过程中，类比凋整法中使用频率较高的有成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等具体评估方法。

　　（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本

　　（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其数学表达式为：

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

　　或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

　　（3）价值比率（倍数）法。价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购案例企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的相关参数相乘估算评估对象（企业）价值的方法。以市盈率作为价值比率为例，用数学式表达为：

　　被评估企业评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率