3.了解以下内客

　　（1）了解机器设备的定义；

　　（2）了解机器设备的分类。

　　（三）要点内容

　　1.机器设备评估中的成本法

　　（1）成本法在机器设备评估中的技术思路。成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。成本法的计算公式为：

　　P=RC-DP-Dj-D.

　　式中：P——评估值；

　　RC——重置成本；

　　DP——实体性贬值；

　　Df——功能性贬值；

　　De——经济性贬值。

　　（2）重置成本的基本概念。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

　　①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法；物价指数法；重置核算法；综合估价法；重量估价法；类比估价法一指数估价法等：

　　i.直接法。直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，是一种最简单、有效并且可信的方法。使用这种方法的关键是获得市场价格资料，对丁大部分的通用设备，市场价格资料的取得是比较容易的；而非标准、专用设备的价格资料往往很难从市场直接取得。获得市场价格的渠道包括市场询价、使用价格资料等。

　　ii.物价指数法。物价指数法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备净价。对于二手设备，历史成本是最初使用者的账面原值，而非当前设备使用者的购置成本。物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。

　　采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：

　　重置成本=历史成本×当前年份指数/基年指数

　　采用环比物价指数计算设备重置成本的公式为：

　　式中：RC——设备价格；

　　Mrm——主材费；

　　Km——成本主材费率；

　　Mpm——主要外购件费；

　　Kp一成本利润率；

　　rt——综合税率；

　　Kd——非标准没备的设计费率；

　　n——非标准设备的生产数量。、

　　v.重量估价法。该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。计算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——设备重置成本；

　　W——设备的净重；

　　Rw——综合费率；

　　K——调整系数；

　　P——合理利润；

　　T——税金；

　　rp——利润率；

　　rt——综合税率。

　　vi.类比估价法——指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。计算公式为：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被评估设备的生产能力；

　　A2——参照物设备的生产能力；

　　RC——被评估设备的重置成本；

　　x——规模指数；

　　S2——参照物设备的价格。

　　②运杂费。计算公式：

　　国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率

　　进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率

　　③安装费。计算公式为：

　　国产设备安装费=设备原价×设备安装费率

　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率

　　进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率

　　③基础费。计算公式：

　　国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率

　　（3）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：

　　①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备离岸价（FOB价）。计算公式为：

　　海运费=设备离岸价×海运费率

　　②国外运输保险费的取费基数为设备离岸价+海运费。计算公式为：

　　国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）

　　③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：

　　关税=到岸价×关税税率

　　④消费税的计税基数为：关税完税价+关税。计算公式为

　　消费税=（关税完税价+关税）×消费税税率/（1-消费税税率）

　　⑤增值税的取费基数为关税完税价+关税+消费税，计算公式为：

　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税税率

　　⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数。计算公式为：

　　银行财务费=设备离岸价×费率

　　⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数。计算公式为：

　　外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

　　⑧车辆购置附加费的取费基数为到岸价人民币数+关税+消费税。计算公式为：

　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率

　　（4）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。

　　实体性贬值的确定方法：

　　①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。

　　对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。

　　②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为：

　　式中： ——已使用寿命；

　　L——总使用寿命。

　　对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

　　式中：RC——设备价格；

　　Mrm——主材费；

　　Km——成本主材费率；

　　Mpm——主要外购件费；

　　Kp一成本利润率；

　　rt——综合税率；

　　Kd——非标准没备的设计费率；

　　n——非标准设备的生产数量。、

　　v.重量估价法。该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。计算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——设备重置成本；

　　W——设备的净重；

　　Rw——综合费率；

　　K——调整系数；

　　P——合理利润；

　　T——税金；

　　rp——利润率；

　　rt——综合税率。

　　vi.类比估价法——指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。计算公式为：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被评估设备的生产能力；

　　A2——参照物设备的生产能力；

　　RC——被评估设备的重置成本；

　　x——规模指数；

　　S2——参照物设备的价格。

　　②运杂费。计算公式：

　　国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率

　　进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率

　　③安装费。计算公式为：

　　国产设备安装费=设备原价×设备安装费率

　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率

　　进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率

　　③基础费。计算公式：

　　国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率

　　（3）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：

　　①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备离岸价（FOB价）。计算公式为：

　　海运费=设备离岸价×海运费率

　　②国外运输保险费的取费基数为设备离岸价+海运费。计算公式为：

　　国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）

　　③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：

　　关税=到岸价×关税税率

　　④消费税的计税基数为：关税完税价+关税。计算公式为

　　消费税=（关税完税价+关税）×消费税税率/（1-消费税税率）

　　⑤增值税的取费基数为关税完税价+关税+消费税，计算公式为：

　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税税率

　　⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数。计算公式为：

　　银行财务费=设备离岸价×费率

　　⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数。计算公式为：

　　外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

　　⑧车辆购置附加费的取费基数为到岸价人民币数+关税+消费税。计算公式为：

　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率

　　（4）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。

　　实体性贬值的确定方法：

　　①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。

　　对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。

　　②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为：

　　式中： ——已使用寿命；

　　L——总使用寿命。

　　对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

　　8.市场法在房地产评估中的应用

　　（1）运用市场法评估房地产中的修正因素。

　　市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。

　　（2）运用市场法评估房地产的计算公式。

　　市场法的摹本计算公式是：

　　P=P'×A×B×C