一、美国次债危机引发的联想
　　所谓次债，是指由美国金融机构将次级信用贷款的抵押资产证券化，从而使次贷市场风险转移向广泛的资本市场的一种债务。根据国际货币基金组织的最新数据统计，来自美国发行人的担保债权凭证（CDO）基本分散在5类金融机构手中，它们包括：银行（31％）、资产管理公司（22％）、对冲基金（10％）、保险公司（19％）和养老基金（18％）。
　　次贷是给收入低、信誉差的人提供的消费信贷，为了吸引低收入人口用次贷买房。美国的金融机构把次贷门槛降得很低，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，而且可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。但是次贷比正常抵押贷款利率要高出 30％，使那些使用次贷购房的低收入人群负担更重，而这些人敢于借钱买房，是把希望寄托在房价上涨上。然而，到2005年中期，美联储第11次加息后，通过次贷购房人群的还贷能力出现了问题，第一块多米诺骨牌倒下了，美国房地产市场出现了动摇，表现在：房价上涨显著放缓、新屋开工率下降，以及待售房屋比例不断上升。美国在2007年5月次级贷款违约率达10年来最高点12.4％，几乎为2006年同期的两倍。2008年违约率可能升到14.6％。如果违约率上升，更多的金融机构将难以自救。事实上，由于抵押资产价格下降，银行迫使借款人出售资产，很多机构正陷入螺旋式下降的困境。据雷曼兄弟公司估计，今明两年约3000亿美元贷款将会违约，按30％损失率计算，投资者损失将达900亿美元。美国次级抵押贷款市场危机有向整个信贷市场蔓延之势。
　　大家一定记得中央电视台在新闻节目里播出的那段画画：2007年9月14日星期五一早，英国最大的按揭银行Northern Rock尚未开门，门外市民就排起了长龙，怕自己在银行的存款由于按揭还贷的资金链一旦断裂不能收回而纷纷提取存款，使 Northern Rock遭遇到挤兑狂潮，股价当天下跌 32％，达到了英格兰银行救援标准。这一天该银行被提走了大约10亿英镑现金。当大的BBC新闻画面不断地显示Northern Rock门前排满了提款的队伍，这在英国非常少见。Northern Rock银行占据英国18.2％按揭市场份额，排名第五。与一般银行不同，它是主要从事按揭业务，存款业务很少。资金主要通过从市场贷款。现在问题恰恰是在市场上贷不到足够的现金，使得自己按揭的主业务服务继续。进而导致了信用危机，引发挤兑风潮。2006年美国楼市的次贷危机今年7月蔓延到了全球楼市。历来主张自由市场的美国政府8月份毫不犹豫地出手救市，初步挽回美国房地产颓势，暂时稳定了西方股市。英国是否会出现类似消费信用问题？据英国公民咨询局透露，2006年前往该局咨询如何解决偿还债务困难的人数达到170万人，创下了历史纪录。这个数字比上一年增加了20％。公民咨询局平均每天接待6600人咨询有关无力还债的问题。
　　根据标准普尔评级公司公布的数据，截止2007年6月底，美国房地产价格指数较去年同期下降了 3.2％，是该公司自1987年开始公布美国房地产价格指数以来的最大跌幅。由此导出了一个与我们房地产估价行业相关的思考：如今已经抵押在银行的那些房地产与当初实行抵押时的抵押估价结果差别又如何呢？对于银行资本的价值风险有什么影响？抵押估价是否能够防范资本市场的风险？
　　在经济全球化的今天，这个由美国次债引发的危机已经波及了全世界的金融和房地产市场，作为次级贷款抵押的房地产市值重估事实上与房地产抵押估价有充分的关联度，所以有理由引起我们的高度重视，有必要对此风险的控制可能性作一个讨论。