由美国次债危机联想房地产抵押估价的风险控制
发布时间：2012-07-25 共6页
依据《巴赛尔协议》原则7—风险管理程序：“银行监管当局必须满意地看到，银行和银行集团建立了与其规模及复杂程度相匹配的综合的风险管理程序(包括董事和高级管理层的监督)，以识别、评价、监测、控制或缓解各项重大的风险，并根据自身风险的大小评估总体的资本充足率。”
(一)贷款人的信用风险
目前，在商业银行个人住房贷款业务中，由于我国尚未建立完善的个人征信系统，所以明显地存在个人信用信息与社会可以公开查询的个人信息不对称的问题，由此引起商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有：第一，贷款人收入证明的真实性。因为个人信息无法核实，所以贷款申请者可以毫无后顾之忧地根据自己的贷款需要在单位开出相应的收入证明，而银行基本上没有渠道证实其可靠性。第二，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很可能转变为商业银行的信贷风险。第三，目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，随着中央银行存贷款利率的一再提升，使得一部分本来就有资金紧张问题的贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象，从而导致了贷款的逾期或者坏帐增加。
(二)政府的金融政策风险
第一，宏观经济环境变化带来的风险。贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征，在这期间，社会经济宏观环境发生变化是正常的。尤其是在目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个对GDP增长作出显著贡献的产业得到了政府的政策扶植，一旦宏观经济发生消极变化或衰退，政府的产业政策也会发生反向调整，则政策扶持力度将会减弱或消失。此时不可避免地对整个社会经济体系造成连锁反应。届时可能出现的局面可以描述为失业率上升，贷款人收入下降，继而产生无力偿还贷款本息，随即使大量不良贷款显性化。第二，政策研究滞后风险。目前金融市场竞争激烈，决策管理部门大都把精力集中在开发新的金融产品和市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险等的深入研究与分析，导致一旦发生类似美国次级贷款这样的危机时，缺乏符合实际的理沦和对策指导。
(三)流动性风险
目前我国的各大银行主要资金是储户的存款。在市场经济条件下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是倾向于投资资本市场诸如股票、债券、基金等；或者投资于资产市场诸如房地产等。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性增大意味着银行手中所掌握的稳定资金在减少。而随着个人住房贷款业务市场需求的发展、规模的扩大，银行必然会遇到资金运用长期化与资金短期化的矛盾，从而归根结底影响了银行资产的流动性，使银行在市场运作方面保持灵活性的经营风险急剧增加。
(四)银行的操作风险
1．缺乏全面深入的客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控手段。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等，这就很可能重蹈美国次债的覆辙。
2．高估抵押物市值，以求做成贷款业务。目前银行抵押贷款大多以房地产评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是房地产的抵押评估价由于信贷部门的刻意要求通常高于其实际价值。
3．制度的执行力不足，内部控制不能完全实施。从银行关于信贷经营管理方面看，其制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看却不尽如人意。究其原因，往往有些制度本身不够完善，有些操作性不强，更加重要的原因是贷款人员的执行力不足，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行。
(五)法律风险
个人住房消费信贷业务在我国发展的历史不长，银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验，法律意识不强，在业务操作中存在不合规情况，在合同文本中也难免存在漏洞，对住房贷款资料的审查不严，甚至会出现违章违规操作现象，使个人住房消费贷款合同存在法律上的瑕疵，从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。主要反映在：一是个人住房贷款手续是否合法有效；二是抵押房地产是否存在权利瑕疵；三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地，银行就无法顺利地处分抵押物。
(六)不可预期风险：考试大
不可预期风险主要有抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。至于利率风险方面，商业银行可以通过改进贷款产品来减少其带来的损失。但其他风险银行一般无法规避，当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时，所产生的损失就自然而然地由银行单方面承担。
(七)风险结论
国外银行业贷款分类一般做法：各国的监管当局对贷款分类的要求大致上可以分为三种类型。一种类型是采用五级分类方法，把贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，如美国、德国、意大利、加拿大以及东南亚国家等。另一种是基本上不对贷款分类作出任何规定，监管当局只采取道义规劝，希望银行有适当的风险管理程序或自行设计分类方法，如英国、荷兰等。第三种是仅把贷款划分为正常和不良两类，如澳大利亚、新西兰等。当然，即使是对贷款分类作了统一规定的国家，具体做法也并不一致。如美联储要求，必须使用五级分类，但同时鼓励银行的内部评级使用更多的级数，优化分类体系。
由于受我国金融市场成熟程度、银行法人治理结构完善程度、风险管理方法与水平等因素的影响，我国的贷款分类与国际上存在明显的差距。
我国目前处于推行贷款五级分类的初期阶段，需要有一个学习和摸索过程，才能实现真正意义上的与国际接轨。国内银行业在推行贷款五级分类过程中，首先面临的是分类方式的转换，表面上看仅仅是贷款资产的重新分类，而实质上是由贷款风险的事后管理转变为对贷款风险进行事先控制；由主要以期限为标准转变为以贷款的实际形态为依据的管理方式；由静态管理转变为从贷款发放到回收的风险动态跟踪管理；由服务于计划经济体制的管理方式转变为符合国际惯例的市场经济管理方式。在转变过程中，按照五级分类办法，相关的信贷管理程序、会计政策等都必须做相应的调整。 :-房地产估价师考试
(一)贷款人的信用风险
目前，在商业银行个人住房贷款业务中，由于我国尚未建立完善的个人征信系统，所以明显地存在个人信用信息与社会可以公开查询的个人信息不对称的问题，由此引起商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有：第一，贷款人收入证明的真实性。因为个人信息无法核实，所以贷款申请者可以毫无后顾之忧地根据自己的贷款需要在单位开出相应的收入证明，而银行基本上没有渠道证实其可靠性。第二，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很可能转变为商业银行的信贷风险。第三，目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，随着中央银行存贷款利率的一再提升，使得一部分本来就有资金紧张问题的贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象，从而导致了贷款的逾期或者坏帐增加。
(二)政府的金融政策风险
第一，宏观经济环境变化带来的风险。贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征，在这期间，社会经济宏观环境发生变化是正常的。尤其是在目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个对GDP增长作出显著贡献的产业得到了政府的政策扶植，一旦宏观经济发生消极变化或衰退，政府的产业政策也会发生反向调整，则政策扶持力度将会减弱或消失。此时不可避免地对整个社会经济体系造成连锁反应。届时可能出现的局面可以描述为失业率上升，贷款人收入下降，继而产生无力偿还贷款本息，随即使大量不良贷款显性化。第二，政策研究滞后风险。目前金融市场竞争激烈，决策管理部门大都把精力集中在开发新的金融产品和市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险等的深入研究与分析，导致一旦发生类似美国次级贷款这样的危机时，缺乏符合实际的理沦和对策指导。
(三)流动性风险
目前我国的各大银行主要资金是储户的存款。在市场经济条件下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是倾向于投资资本市场诸如股票、债券、基金等；或者投资于资产市场诸如房地产等。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性增大意味着银行手中所掌握的稳定资金在减少。而随着个人住房贷款业务市场需求的发展、规模的扩大，银行必然会遇到资金运用长期化与资金短期化的矛盾，从而归根结底影响了银行资产的流动性，使银行在市场运作方面保持灵活性的经营风险急剧增加。
(四)银行的操作风险
1．缺乏全面深入的客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控手段。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等，这就很可能重蹈美国次债的覆辙。
2．高估抵押物市值，以求做成贷款业务。目前银行抵押贷款大多以房地产评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是房地产的抵押评估价由于信贷部门的刻意要求通常高于其实际价值。
3．制度的执行力不足，内部控制不能完全实施。从银行关于信贷经营管理方面看，其制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看却不尽如人意。究其原因，往往有些制度本身不够完善，有些操作性不强，更加重要的原因是贷款人员的执行力不足，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行。
(五)法律风险
个人住房消费信贷业务在我国发展的历史不长，银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验，法律意识不强，在业务操作中存在不合规情况，在合同文本中也难免存在漏洞，对住房贷款资料的审查不严，甚至会出现违章违规操作现象，使个人住房消费贷款合同存在法律上的瑕疵，从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。主要反映在：一是个人住房贷款手续是否合法有效；二是抵押房地产是否存在权利瑕疵；三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地，银行就无法顺利地处分抵押物。
(六)不可预期风险：考试大
不可预期风险主要有抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。至于利率风险方面，商业银行可以通过改进贷款产品来减少其带来的损失。但其他风险银行一般无法规避，当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时，所产生的损失就自然而然地由银行单方面承担。
(七)风险结论
国外银行业贷款分类一般做法：各国的监管当局对贷款分类的要求大致上可以分为三种类型。一种类型是采用五级分类方法，把贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，如美国、德国、意大利、加拿大以及东南亚国家等。另一种是基本上不对贷款分类作出任何规定，监管当局只采取道义规劝，希望银行有适当的风险管理程序或自行设计分类方法，如英国、荷兰等。第三种是仅把贷款划分为正常和不良两类，如澳大利亚、新西兰等。当然，即使是对贷款分类作了统一规定的国家，具体做法也并不一致。如美联储要求，必须使用五级分类，但同时鼓励银行的内部评级使用更多的级数，优化分类体系。
由于受我国金融市场成熟程度、银行法人治理结构完善程度、风险管理方法与水平等因素的影响，我国的贷款分类与国际上存在明显的差距。
我国目前处于推行贷款五级分类的初期阶段，需要有一个学习和摸索过程，才能实现真正意义上的与国际接轨。国内银行业在推行贷款五级分类过程中，首先面临的是分类方式的转换，表面上看仅仅是贷款资产的重新分类，而实质上是由贷款风险的事后管理转变为对贷款风险进行事先控制；由主要以期限为标准转变为以贷款的实际形态为依据的管理方式；由静态管理转变为从贷款发放到回收的风险动态跟踪管理；由服务于计划经济体制的管理方式转变为符合国际惯例的市场经济管理方式。在转变过程中，按照五级分类办法，相关的信贷管理程序、会计政策等都必须做相应的调整。 :-房地产估价师考试
