三、房地产抵押估价的风险控制
　　来自中国人民银行的统计数字表明，2007年上半年，银行系统新增人民币贷款2．54万亿元，贷款增幅继续提高。
　　其上升趋势如下图所示：

　　从贷款投向看，中长期贷款主要投向房地产业、交通运输、电力、制造业等。尤其是贷款向房地产等行业的高度集中，而这部分房地产抵押贷款在操作程序中绝大部分要通过房地产抵押估价。从贷款管理制度而言，中国的房地产信贷监管的制度与程序，决定了其对金融风险的承受和化解能力远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。如果联想美国次债危机，则风险程度足以让人不敢掉以轻心。
　　因此，作为银行抵押贷款的风险控制手段之一的房地产抵押估价，其结论对使用银行的作用可能是关键性的。
　　如前所述，我们可以知道存在于房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，房地产贷款评估占评估业务的比重逐年增大，对房地产估价作业中的风险控制显得尤为重要。
　　(一)抵押房地产的变现能力风险mda.com
　　房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款。从我国现有房地产抵押制度而言，抵押房地产在实行变现时的市场价值，受到一系列因素的影响，很难确定。譬如一项在建工程，随着时间坐标的推移，其市场价格应该是正向递加的。但如果是施工单位垫资建造的，或者安装设备是供应商先发货后期再结帐的，情况就变得很复杂了，其中有隐性债务存在，当事人一旦举证，就是优先受偿的，这时抵押价值不但没有升值，工程债务反而增加了。
　　由于房地产抵押贷款是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式提供贷款偿还的担保后，由金融机构向借款人发放贷款，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权的法律行为。因此，贷款中房地产评估的目的之一是当债务人不能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。很明显我们在评估抵押物市场价格的同时还应该充分评估抵押物的变现能力，从而控制贷款银行的资本风险。而在我们目前的评估实践中，企业经营状况往往与抵押物的变现能力没有必然的联系，企业经营良好，贷款偿还能力较强，但房地产抵押物变现能力可能较差；企业处在停产和破产的边缘，但由于其地理位置优越，房地产抵押物变现能力可能较强。因此，抵押物对贷款的担保能力在一定程度上体现在其未来的变现能力上。特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下，房地产的效益价格变化大，将直接影响银行资产的安全性。
　　(二)抵押物产权存在瑕疵的风险
　　如果在房地产抵押贷款实现时，将产权存在瑕疵的房地产作为抵押物，结果可能会引起抵押权无法实现，使银行遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。影响房地产抵押价值的首要风险因素是产权风险，如果房地产权属不清或存在权属纠纷，或抵押人对拟抵押财产没有直接处分权，譬如属于几人共有权利的房地产结果由其中一人用作抵押融资，而其他权利人未作书面承诺同意，则届时可能会造成变现麻烦。因此，房地产做抵押估价时一定要捋清产权，取得全面的法律文件，证明一旦抵押物需要变现时，不存在任何障碍，不存有丝毫的瑕疵。
　　一般归结产权瑕疵反映的主要问题包括：(1)违规取得房地产权证，比如：未缴纳、缴齐土地出让金的情况下取得的《土地使用权证》；在建工程未有建设方、施工方、公正的第三方同时签章确认的债权债务文件；没有竣工但已经拿到的《房屋所有权证》；房屋所有权人与土地使用权人不符；房地产权属证件所记载情况，如面积、位置、产权人等与房地产实际情况不符。(2)抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。(3)由于土地允许闲置期限短于贷款期限而可能导致抵押土地按法执行被无偿收回，使得抵押权消失。(4)抵押物属于集体土地或《城市房地产抵押管理办法》等法规中规定不得设定抵押权的情形时，导致无法处置或处置成本大增等。

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