(三)影响抵押物价值的风险
　　房地产抵押的价值风险，即是当抵押房地产进行处分时所能够实现的价格。房地产评估师在估价基准日对一宗抵押物评估其价值时，往往对其价值体现的特征及相关方面分析不够全面，大量的制约因素未被充分考虑，主要包括：(1)在建工程建筑面积在抵押估价时已经超出规划建筑面积，而抵押人可能说规划改变正在审批中，要求以现状面积估价；法定用途与实际用途不符，譬如地下一层车库现状为租赁经营的美食广场，抵押人提供租赁合同要求以商业用房估价。(2)以未结清建设工程款的房产抵押。(3)以带租约或预售合同的房地产抵押。(4)将拆建还建的房屋作为抵押物。(5)未考虑变现时要发生的有关费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等。上述这些因素事实上都会对估价结果造成价值风险，如不充分考虑并作相应处理，抵押物评估价格就会经常被高估，不能真实反映其市场价值及变现价值。
　　(四)社会经济环境的风险
　　风险主要来自两个方面：一是制度执行方面。我国由于改革开放和特殊的历史原因，形成了许多较为特殊的房地产市场环境。现有的房地产交易制度、土地管理制度、估价资质审查和管理制度对各个相关领域的实际贯彻执行监管不严，并且政令颇多，使执行机构可能按自己利益最大化的条例各行其是；政府职能管理部门存在管理上的漏洞，如房产与地产管理部门不统一，单位间沟通不够、工作人员素质有待提高；抵押登记方面的规范性文件滞后；评估机构无序竞争，以超值评估满足客户融资需求等等。这些因素如不注意，都将会给金融机构带来不同程度的贷款风险。二是法律法规方面。根据《税收征收管理法》、《企业破产法》、《城市房地产管理法》等法律，以及国务院的文件和最高人民法院的司法解释，抵押权人接受抵押人全部财产提供抵押、接受即将破产申请企业的财产提供抵押，抵押无效；对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费；企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权优先受偿拖欠税款；建设工程承包人被工程发包人拖欠的工程价款债权，优先于抵押权和其他债权；当抵押人只有抵押房地产作为居住物业时，法院对于个人居住的房屋的抵债执行受到一定条件的限制等等。同时，与房地产抵押相关的法律法规不够健全，比如，当前的土地收购储备贷款中，往往都是政府背景的建制公司如某某市地产集团、某某区土地储备中心出面，并要求银行配合支持地方建设。至今政府没有明确的法律颁布，实施中没有法律依据。这些方面的风险存在很容易造成金融机构经济损失。mda.com
　　(五)讨论：房地产抵押估价的风险控制
　　从以上可以看出，防范类似美国次债危机风险离不开一个规范有序的房地产评估市场运作和严谨、诚信、公正的估价咨询服务。我们探讨可以从以下方面进行房地产抵押贷款过程中的风险控制。
　　1．安全的估价结论：可能实现的抵押物变现价格
　　在房地产抵押贷款的风险防范中，评估机构应重视抵押物在未来某个时段、主要是抵押期限内的可能实现的变现价格与估价价格、贷款金额之间的相互平衡。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占有或取得抵押物，否则，银行的资本运作结果没有生成资本而是变成资产了，此时的银行就被房地产市场套牢而僵死。银行之所以要借款人提供抵押就是对完成上述目的而采取的一种预期保证措施。因此，抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。这就要求房地产估价人员对估价物业的市场价格走势要有准确的、独立的判断，采用恰当的估价方法和估价参数，保守而又不失公允地报告抵押房地产的估价结论。中国人民银行等三部委颁发的、于2006年3月1日开始实施的《房地产抵押估价指导意见》第五条明确指出：“房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。”说到底，房地产抵押评估的主要目的就是要进行必须的风险评估，在项目合法性的基础上，首先要着重分析项目本身的经济效益、是否可以实现变现、变现价格是否达到银行贷款的本息，在此基础上，再全面分析评估抵押房地产的价格。
　　2．安全的抵押权利人：重视抵押人的基本信用指标
　　理想的要求是，在对待不同的委托估价客户时，估价机构或者估价人员也有必要知道国际上银行对一般商业客户的评价标准，尽量做到依此标准大致对抵押人的借款风险有一个基本判断。该标准也称为“6C”标准：(1)品德(Character)，指借款人的作风、观念、责任心及还款记录，如果品德高尚，一般不会故意拖欠贷款。(2)能力(Capacity)，指还款人归还贷款的能力，如果具有还款能力，为了进行长期经营，一般也不会拖欠贷款。(3)资本(Capital)，指借款企业的自有资本，当自有资本所占比重较高时，具有较高的偿还能力。(4)担保(Collateral)，指借款企业有没有贷款的抵押品和其他担保。(5)经营环境(Condition)，指借款企业所处的行业前景、宏观经济状况等，如果企业的行业背景较好，就会具有较多的利润空间，经营风险可以降到较低水平。(6)连续性(Continuity)，指借款人经营前景的长短。当然，估价机构或者估价人员未必可以得到贷款人的详尽信息，所以只是作一个初步评判，对6C应予灵活运用加以取舍。
　　根据中国人民银行征信管理局局长邵伏军 2007年9月接受采访时透露(http：／／www．gov．on／zxft／ft54／content_744962．htm)：我国银行系统的客户征信系统已经建立，并在逐步完善，“个人数据库是2004年开始建设的，全国集中统一的企业数据库是从2005年开始建设的，两个数据库分别于 2006年的1月和7月正式运行。到上个月有1200多万家企业已经录入到企业数据库，有5．8亿自然人进入了个人数据库，”由此可见，我国政府已经高度关注企业和个人在开放的市场上的信用了。
　　3．安全的相关信息：完善抵押房地产相关的市场信息
　　房地产市场信息，是房地产抵押贷款估价结果的主要价值判断依据，相关市场信息应该包含国家政策、有关法律、企业或个人征信资料、市场交易统计数据、抵押物业的价格等。这些信息应该有一个发布、使用，更新维护的平台。在房地产抵押贷款中，可以查看估价项目的原始资料，包括权利状况、合同履行状态或是交易进程，使估价人员和贷款银行掌握即时信息，防止由于提供文件的不真实而导致贷款风险。通过对产权状况、合同履行状况、市场交易信息的比对，再加上对法律、法规、政策的信息收集，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，使估价机构和银行可以提前作出信贷风险控制反应。
　　4．安全的作业过程：抵押估价作业操作的风险意识
　　众所周知，房地产抵押贷款风险包括很多方面，在房地产开发、销售、登记、交易的每一个环节都面临着一系列风险，因此，防范抵押贷款风险需要金融机构、评估机构和相关部门共同协作。在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。房地产抵押贷款的多样性和复杂性，在客观上要求房地产抵押估价不同于一般的房地产评估，房地产评估机构及人员不仅需要具备一般的估价知识，还需要具备金融专业的相关知识以及深厚理论功底和丰富实践经验。在估价技术思路及操作过程中，也不应是单纯地对抵押物进行一般的市场价格评估，机械地套用成本法、收益法、市场比较法等等进行计算就可以了，而是应充分了解抵押贷款实务操作的全过程，全面结合我国的金融政策和房地产管理法规，针对抵押物状况的不同采用更加合理和灵活的方式，尤其要注意与评估密切相关的一些问题，从而做到估价合理，抵押有效，进而保证贷款资金的安全。因此，这就要求房地产抵押中的抵押价格逐步回归可以抵抗市场风险的价值。针对不同类型的房地产抵押估价，应考虑抵押人和抵押物本身的特质采用不同的经济评价指标，从静态和动态等不同角度来反映抵押物的价值相关情况。总之，在房地产抵押评估中应建立一套全面评估贷款过程的风险监控体系，以保证房地产抵押贷款风险始终处于可控状态，这是房地产评估机构所必需具有的风险意识。 :-房地产估价师考试