第十章用益物权

第一节用益物权概述

一、用益物权概念和特征

用益物权，是指对他人之物所享有的以使用收益为目的的物权。用益物权和担保物权，属于他物权。

为促进物的有效利用和保障物的利用秩序，用益物权制度对促进社会经济的发展具有十分重要的作用。用益物权具有以下几个主要特征：

（一）用益物权是限制物权

限制物权也称为定限物权。用益物权是对他人之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于用益物权不具备对他人之物的处分权，又受到所有权人对其内容的限制，使得用益物权对物的支配力不如所有权；另一方面，用益物权设立后，所有权的大部分权能由用益物权人行使，构成了用益物权对所有权的限制。

（二）用益物权以利用物的使用价值为目的

物的使用价值是指根据物的自然属性、法定用途或约定方式对物进行实际上的使用所带来的对物的使用人所具有的价值。用益物权的这一特征是其与保障债权实现的担保物权的区别之一。

（三）用益物权的实现，一般需要对标的物进行占有

用益物权人欲就他人之物的使用价值进行利用，需要占有标的物，才能实现设定用益物权的目的。担保物权中抵押权的设定，不需要移转抵押物的占有。留置权和质权的设定，虽然留置权人和质权人占有标的物，但其不能直接使用标的物。

二、我国的用益物极制度

我国不承认土地的私有制，而是实行土地的公有制。在我国目前的法律框架内，传统民法上的地役权和永徊权等已不复存在，而产生了一些新类型的物权，如国有土地使用权、集体土地使用权和国有自然资源的经营使用权等。这些新类型的物权在权利的内容上仍然是对标的物的使用和收益。

我国目前关于用益物权的立法主要有：

1．国家根本法我国《宪法》第十条第三款规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

2．民事基本法《民法通则》中关于与财产所有权有关的财产权的规定《民法通则》第80和81条分别规定，“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；……公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”“国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由农民采挖。国家保护合法的采矿权。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。国家所有的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”

3．法律对土地使用权的规定例如，《土地管理法》第2条第3款规定了“土地使用权可以依法转让”，第2章“土地的所有权和使用权”规定了国有土地使用权、集体土地使用权；《城市房地产管理法》规定了城市国有土地使用权的出让和转让。

4．行政法规 例如，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有土地使用权的出让和转让等。

上述法律法规对土地使用权的设立、出让、转让、出租、出借、赠与、抵押和登记等的规定，构成了我国用益物权制度的主要内容。

第二节国有土地使用权

国有土地使用权，是指公民或法人依法对固有土地所享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的权利。根据法律规定，国有土地使用权可以进入市场交易。

《土地管理法实施条例》第29条规定，“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”下面主要介绍国有土地使用权的出让、转让、划拨、出租和抵押。

一、国有土地使用权出让

（一）概念和特征

根据《城市房地产管理法》第7条规定，所谓国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权出让具有以下法律特征：

（1）国有土地使用权出让的法律基础是国有土地所有权与国有土地使用权的分离。

（2）国有土地使用权的受让人在一定期限内对国有土地使用权享有权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，国有土地使用权出让的最高年限分别是：1）居住地70年；2）工，业用地50年；3）教有、科技、文化、卫生和体有用地50年；4）商业、旅游和娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。

（3）国有土地使用权出让是有偿行为。国有土地使用权人应当向国家支付国有土地使用权出让金。

（4）国有土地使用权出让人与受让人之间的权利义务关系由国有土地使用权出让合同规定。