三、土地承包经营权的转让

发包人和承包人签订承包合同后，承包人可将其取得的土地承包经营权依法让与第三人，由第三人取代原承包人的地位而继续履行承包合同。我国《农业法》第13条第2款规定，“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者。”

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第95条规定，“承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。”《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》将下列情形认定为无效：1）承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或互换承包经营标的物；2）承包方转让合同，转包或者互换承包经营标的物时，违反《土地管理法》关于“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定；3）在承包有效期内，发包方强制承包方转让承包经营权，强制承包方转包或互换承包经营的标的物。

四、主地承包经营权的法律保护

我国的《民法通则》和《土地管理法》确认了对土地承包经营权的保护。保护承包人的承包经营权，需要保障承包合同的履行。承包合同生效后，发包人故意违约，不履行合同或擅自撤销合同，或强制承包方转让承包经营权，应承担相应的民事责任。任何个人和组织侵害承包人的合法财产权益的，也要承担相应的法律责任。

第四节宅基地使用权和乡镇企业对集体所有土地的使用权

一、概念和特征

宅基地使用权，又称为宅基地权，或房基地权，是指城乡居民个人对审核批准给自己建造住宅的土地所享有的使用和收益的权利。

宅基地使用权具有以下特征：

（1）宅基地使用权的主体是城乡居民，包括回原籍乡村定居的离退休干部和华侨等；

（2）宅基地使用权的客体是供城乡居民个人使用的用于建造住宅的土地；

（3）宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅而对土地享有的占有、使用和收益的权利。

二、宅基地使用人的权利和义务

城乡居民个人根据批准程序取得宅基地使用权。城镇居民向土地管理部门申请，经批准取得宅基地使用权。农村村民向农村集体经济组织或村民委员会申请，经村民大会或村民代表会讨论通过后，报县或乡人民政府批准；需要使用耕地的，需要先经人民政府土地管理部门审查同意。

1．宅基地使用权属于民事权利的范畴。宅基地使用权人的权利主要体现在以下几个方面：

（1）为建造住宅而对依法取得的宅基地享有长期占有权；

（2）在依法取得的宅基地上建造房屋，并取得房屋的所有权；

（3）有权在宅基地空闲处建造其他建筑物和设施，从事种植并收取其利益；

（4）依法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权；

（5）因国家或集体的规划致宅基地变更而使宅基地使用人遭受损失的，宅基地使用人有权获得赔偿。

2．宅基地使用人还要承担下列义务：

（1）按照批准的用途使用宅基地；

（2）村镇公民因买卖房屋而转移宅基地的，应按规定办理申请、审查和批准手续；

（3）不得对宅基地使用权进行单独处分，即宅基地使用权只能随房屋所有权的转移而转移，公民依法出卖、出租、出典或赠与其房屋或本人死亡后由其继承人继承其房屋的，宅基地使用权随同房屋一并转移给新的房屋所有人，不得单独买卖、出租或抵押；

（4）宅基地使用权的行使不得妨害公共利益和邻人的合法利益，如宅基地使用人不得影响邻人通风、采光，也不得滥用权利，影响正常的公共通道、水道和环境卫生。

另外，农村村民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地由集体收回统一安排使用，村民长期闲置或抛弃的宅基地，集体有权收回。因宅基地使用权发生纠纷的，人民法院应当本着有利生产和方便生活的原则，考虑历史等使用情况，公平合理地进行处理。

三、乡镇企业对农村集体所有土地的使用权

乡镇企业对农村集体所有土地的使用权，是指乡镇企业依法取得的对农村农民集体所有土地在法律允许范围内的占有、使用和收益的权利。《土地管理法》第60条规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”；同时，《土地管理法》第四十四条规定，在土地利用总体规划范围内，为实施规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可由市、县人民政府批准。

土地使用权人应当按照批准的用途使用土地。根据《土地管理法》第65条的规定，因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可收回土地使用权出让合同，但应对土地使用权人给予适当的补偿。