（二）固有土地使用权出让合同及出让人和受让人的权利义务

国有土地使用权出让合同，是指国有土地使用权出让方和受让方就国有土地使用权出让所达成的协议。《城市房地产管理法》第14条规定，“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府与土地使用者签订。”

根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地使用权人应当在土地使用权出让合同签订后60日内向出让方支付全部土地使用权出让金，逾期未全部支付的，出让方有权解除土地使用权出让合同，并可请求违约赔偿；出让方应当按照合同规定，在约定的期限内提供出让的土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿；土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依法办理登记手续。

另外，国有土地使用权出让合同生效后，代表国家出让土地使用权的土地管理部门应当保证土地使用权人的权利不被第三人剥夺，并保证土地适用于合同所规定的用途；而土地使用权受让人应按合同规定的条件和城市规划的要求，开发利用和经营土地，并且依照法律规定的期限使用土地。

二、国有土地使用权转让

（一）概念和转让条件

根据《城市房地产管理法》第36条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的规定，所谓国有土地使用权的转让，是指国有土地使用权人将通过出让方式取得的国有土地使用权予以再转让的行为。国有土地使用权的转让包括出售、交换和赠与。

国有土地使用权的转让，属于平等主体之间的民事法律行为，因而适用民法一般原则和调整方法；国家只对转让过程和条件进行监督，同时以税收手段调节转让行为。为保障社会经济秩序的稳定，国有土地使用权的转让还需要具备一些条件，例如，已依照出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金、并且取得了土地使用权证书等。

国有土地使用权转让合同应当是书面的，它属于要式合同。转让人负有向受让人交付土地使用权的义务，并保证土地使用权完全移转给受让人。

（二）国有土地使用权转让的效力

根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，国有土地使用权的转让，主要产生以下效力：

（1）转让人在转让土地使用权时，应将原出让合同规定的权利和义务一并移转给受让人，而不能只移转权利，不移转义务。

（2）土地使用权转让后，受让人取得的土地使用权的年限是土地使用出让合同所规定的使用年限减去原土地使用人已使用年限后的剩余年限。

（3）土地使用权转让时，地上建筑物、附着物所有权随之转让。

（三）国有土地使用权的转让方式

国有土地使用权的转让方式有出售、交换和赠与。

1．国有土地使用权的出售国有土地使用权的出售是国有土地使用权转让的基本方式。它是指土地使用权人在取得土地使用权后，为获取价款而将土地使用权再转让给他人，受让人在支付价款后取得土地使用权的法律行为。

国有土地使用权的出售具有以下特点：1）它是一种有偿的、要式的法律行为；2）它属于土地使用权的买卖，而不是土地所有权的移转；3）土地使用权转让价格低于市场价格时，国家有优先购买权。

在国有土地使用权的出售中，出卖人除负有交付土地使用权的义务外，还应当保证买售人所取得的土地使用权不被第三人追索；而买售人除了支付价款和接受土地使用权的交付外，还应支付契税等必要费用。

2．国有土地使用权的交换国有土地使用权的交换，是指两个土地使用权人经合意后，将各自的土地使用权进行交换的法律行为。它具有以下特点：1）它是有偿的、要式的法律行为：2）它属于一种权利交易，各土地使用权人的权利义务对等。在土地使用权的交换中，各土地使用权人交付各自的土地使用权，并保证土地开发程度符合法律规定或合同约定；如果土地使用权的交换是不等值交换，多得利益的一方应补给对方合理的差价。

3．国有土地使用权的赠与 国有土地使用权的赠与，是指国有土地使用权人将其土地权利无偿转移给他人的法律行为。国有土地使用权的赠与可以附条件；受赠人不依约定行使土地使用权时，赠与人可撤销赠与合同。在国有土地使用权的赠与中，赠与人承担交付土地使用权的义务，如因故意不告诉土地缺陷而给受赠人造成损失的则要赔偿损失。

三、国有土地使用权的划拨

（一）概念和特征

根据《城市房地产管理法》第22条的规定，国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

国有土地使用权划拨具有以下特征：

（1）国有土地使用权划拨是国家的一种行政行为国有土地使用权的划拨要经过县级以上人民政府的批准，由同级土地管理部门负责实施。

（2）因划拨而取得的国有土地使用权一般无期限上的限制《城市房地产管理法》第22条第2款规定，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”