抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或约客不明，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。

（二）抵押当事人

抵押当事人包括抵押权人和抵押人。抵押权人就是债权人。抵押权为担保主债权的清偿而存在，只有被担保的主债权的债权人才能成为抵押权人。抵押人是为自己或他人的债务设定抵押的人。抵押人既可以是债务人，也可以是第三人。以债务人以外的第三人为抵押人，该第三人是物上保证人；其为担保他人债务而在自己财产上设定担保物权，无须征得债务人的承诺。物上保证人对债权人所负的责任是物的责任，抵押权人和物上保证人的关系仅限于物权关系。《担保法》第57条规定，“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。”

（三）抵押权的标的

抵押标的，又称之为抵押财产。抵押标的应具有独立的交换价值并能依法予以实现，具有交换价值但法律禁止流通的财产不能作为抵押物。抵押的财产必须是某项特定的财产，或者是具有特定范围的财产。抵押权的实现途径是将抵押财产拍卖或变卖，因此抵押财产必须是可以转让的。抵押标的以流通物和限制流通物为限，具有交换价值而得以流通的财产权利也可作为抵押标的。抵押权人和抵押人只能对法律允许设定抵押权的财产约定抵押；抵押权人和抵押人对法律禁止设定抵押权的财产所约定的抵押无效。

《担保法》第34条规定了可以作为抵押标的的财产：1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；6）依法可以抵押的财产。抵押权人和抵押人的约定不得与法律的限制相抵触。《担保法》第36条还规定了作为抵押标的的房屋和土地使用权应同时抵押：1）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；2）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押；3）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

《担保法》第37条规定了禁止抵押的财产：1）土地所有权；2）除上述抵押人依法承包的荒地使用权和乡（镇）建设用地的土地使用权外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；5）依法被查封、扣押、监管的财产；6）依法不得抵押的其他财产。

另外，《担保法若干问题解释》还规定：1）以农作物和与其尚未分离的土地使用权抵押的，土地使用权部分的抵押无效；2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押。

三、抵押权登记

设定抵押权，必须办理登记。抵押权的标的必须为已办理登记或依法能办理登记的不动产。办理抵押权登记，抵押权人和抵押人应向登记机关提交抵押登记申请，出具设定抵押权的基础文件（或复印件），包括主债权合同和抵押合同，以及抵押物的所有权或使用权证书。依法办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《担保法若干问题解释》第58、61和67条规定，当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同；抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准；如果抵押物未经登记，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

我国《担保法》第42条规定了抵押物登记部门：1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；2）以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门，（《担保法若干问题解释》第60条规定）如果县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或房产管理部门已办理抵押物登记手续的，可确认其登记的效力；3）以林木登记的，为县级以上林木主管部门；4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

四、抵押权的效力

（一）抵押权的效力范围

抵押权的效力，是指抵押权担保债权的优先受偿，而且具有直接支配抵押物的交换价值的效力。抵押权的效力主要体现在抵押担保的范围。《担保法》第46条规定，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”《担保法若干问题解释》第63条规定，“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”

（二）抵押人的权利和义务