12.投资性房地产的后续计量和后续支出

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定进行后续计量，计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　（2）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可咀采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入确认为其他业务收入。

　　（3）投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

　　13.投资性房地产的转换和处置

　　（1）房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。发生房地产转换时，将终止确认一项资产，同时确认另一项资产。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产，改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。

　　投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。

　　（2）在成本模式下，房地产转换的会计处理应当足将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

　　自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益），转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。

　　（3）当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

　　14.非货币性资产交换

　　（1）非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。其中，货币性资产。是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产是指货币性资产以外的资产。

　　认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。支付的货币性资产占换人资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和）的比例低于25%（不含25%）的，视为非货币性资产交换；高于25%（含25%）的，则视为以货币性资产取得非货币性资产。

　　（2）非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：①该项交换具有商业实质；②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换人资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换人资产成本的基础，但有确凿证据表明换人资产的公允价值更加可靠的除外。

　　满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：一是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。二是换人资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换人资产和换出资产的公允价值相比是重大的。在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。

　　（3）企业在按照公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下，公允价值与换出资产账面价值之间的差额计入当期损益。发生补价的，应当分别下列情况处理：①支付补价的，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换人资产的成本。②收到补价的，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换人资产的公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。

　　换出资产公允价值与其账面价值的差额应当分别不同情况处理：①换出资产为存货的，应当作为销售处理，按其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。②换出资产为固定资产、

　　无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。③换出资产为长期股枞投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入投资损益。

　　企业在按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换人资产成本的情况下，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换人资产的成本，不确认损益。发生补价的，应当分别下列情况处理：①支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。②收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费，作为换人资产的成本，不确认损益。

　　（4）非货币性资产交换同时换人多项资产的，在确定各项换人资产的成本时，应当分别下列情况处理：①非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量的，应当按照换人各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换人资产的成本。②非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽具有商业实质但换入资产的公允价值不能可靠计量的，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换人资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。

　　六、资产减值

　　（一）考试目的

　　通过对资产减值的考核，测试考生对资产减值基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生运用资产减值的认定、资产可收回金额的计量、资产减值损失的确定等处理原则解决实际问题的能力。

　　（二）基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）资产减值的认定；

　　（2）单项资产减值可收回金额的计量；

　　（3）单项资产减值损失的确定及减值会计处理；

　　（4）资产组的认定及其减值的会计处理；

　　（5）商誉减值的处理。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）资产公允价值减去处置费用后的净额的确定；

　　（2）预计未来现金流量及其现值的确定；

　　（3）总部资产减值的会计处理。

　　3.了解以下内容

　　（1）资产减值的概念；

　　（2）可收回金额的概念。

　　（三）要点说明

　　1.资产减值的定义

　　资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。

　　2.资产减值的认定